Le juge de l'impôt nous rappelle les conséquences de la mention de la TVA dans un acte de vente immobilière et l'importance du mécanisme de la "TVA facturée" prévu à l'article 283-3 du CGI sur le régimes de dispense prévu par l'article 257 bis du CGI.
En principe, aux termes de l'article 261-5-2° du CGI, les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans sont exonérées de TVA. Toutefois, l'article 260-5° bis du CGI autorise les assujettis à opter pour la taxation de ces opérations, afin de permettre la déduction de la taxe d'amont ou d'éviter des régularisations.
Parallèlement, l’article 257 bis du CGI dispose que
les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour l’application des dispositions du e du 1 de l’article 266, de l’article 268 ou de l’article 297 A.
Les deux conditions posées par ce texte sont donc les suivantes :
- un vendeur et un acquéreur tous deux redevables de la TVA de plein droit ou sur option,
- une mutation portant sur une universalité totale ou partielle de biens
Ce régime vise à assurer la neutralité fiscale des restructurations ou des cessions d'activités poursuivies.
Par ailleurs, l'article 283-3 du CGI pose un principe fondamental et redoutable : toute personne qui mentionne la TVA sur une facture est redevable de cette taxe du seul fait de sa facturation. La jurisprudence constante assimile la mention de la taxe dans un acte authentique de vente à une facturation.
Rappel des faits :
La SCI D a cédé un immeuble achevé depuis plus de cinq ans le 28 avril 2017. L'opération était donc naturellement exonérée de TVA. Cependant, l'acte authentique de vente précisait un prix de 6 000 000 €, décomposé en 5 000 000 €HT et 1 000 000 € de TVA. La SCI n'a jamais reversé cette TVA.
À l'issue d'une vérification de comptabilité, l'administration lui a réclamé ce million d'euros. La SCI Daraya a contesté ce rappel, soutenant que l'opération aurait dû bénéficier de la dispense de TVA prévue à l'article 257 bis du CGI, s'agissant selon elle de la transmission d'une universalité de biens.
Elle invoquait également l'opposabilité de la doctrine administrative (BOI-TVA-IMM-10-10-10-40) qui précise, selon elle, le caractère automatique de cette dispense.
Après le rejet de sa demande par le Tribunal administratif de Nice, la SCI a porté l'affaire devant la CAA de Marseille. L'administration, quant à elle, s'est fondée sur le mécanisme de l'article 283-3 du CGI.
La Cour vient de rejeter l'appel de la SCI D confirmant le jugement de première instance.
- Elle constate que si la cession était, de droit, exonérée (immeuble de plus de cinq ans), la SCI D a manifestement exercé l'option pour la taxation prévue à l'article 260 du CGI. L'acte notarié en est la preuve, puisqu'il mentionne distinctement la taxe. Cette mention valant facturation au sens de l'article 283-3, la SCI est devenue redevable de la taxe du seul fait de cette mention.
- La Cour en tire comme conséquence que la SCI ne peut "en tout état de cause" revendiquer le bénéfice de la dispense de l'article 257 bis alors même qu'elle a opté pour la taxation d'une opération exonérée.
5. Il résulte de l’instruction que la cession de l’immeuble en cause par la SCI Daraya est intervenue plus de cinq ans après son achèvement. Cette cession était ainsi exonérée de taxe sur la valeur ajoutée en application des dispositions précitées du 2° du 5 de l’article 261 du code général des impôts. Toutefois, la SCI Daraya a déclaré opter pour la taxation sur le prix total de l’immeuble sur le fondement du 2° bis de l’article 260, et l’acte de vente mentionne la taxe sur la valeur ajoutée, ainsi qu’il a été dit précédemment. Une telle mention, dans un acte authentique de cession d’un immeuble, équivaut à la facturation de la taxe, au sens du 3. de l’article 283 du code général des impôts.
La SCI Daraya, qui ne saurait d’ailleurs et en tout état de cause revendiquer le bénéfice de la dispense de taxe sur la valeur ajoutée prévue par l’article 257 bis du code général des impôts alors qu’elle a opté pour la taxe sur la valeur ajoutée à raison d’une opération exonérée, était donc redevable de la taxe sur la valeur ajoutée. Elle ne soutient par ailleurs pas avoir fait réaliser un acte de cession modificatif. L’administration était donc fondée à lui réclamer le montant de taxe sur la valeur ajoutée collectée à l’issue de la vente de l’immeuble en cause.