Le juge de l'impôt nous rappelle, que si l'article 93 quater-IV du CGI prévoit un dispositif de report d'imposition de la plus-value constatée lors de la levée de l'option d'achat d'un immeuble acquis en crédit-bail et précédemment donné en sous-location, les mutations à titre gratuit (succession, donation), au même titre que les cessions à titre onéreux (vente, échange, apport, etc.), mettent fin audit report...
L'article 93 quater-IV du CGI prévoit un dispositif de report d'imposition de la plus-value constatée lors de la levée de l'option d'achat d'un immeuble acquis en crédit-bail et précédemment donné en sous-location. Ce dispositif a pour objet d'éviter l'imposition immédiate de la plus-value consécutive au retrait d'actif qui ne dégage pas de liquidités.
Ce régime concerne les contribuables qui pratiquent la sous-location d'immeubles nus pris en crédit-bail, et dont les produits sont imposés dans la catégorie BNC pendant la période de sous-location. Il peut s'agir de personnes physiques, ou d'associés de sociétés de personnes au sens de l'article 8 du CGI.
Le report constitue une simple faculté offerte au contribuable. Il n'est donc applicable que sur demande expresse de sa part.
Mais le report n'a qu'un temps et l'imposition est établie au titre de l'année au cours de laquelle intervient :
- la transmission de l'immeuble par le contribuable (personne physique) ou par la société ;
- la transmission ou le rachat de tout ou partie des titres de la société dont l'associé bénéficiaire du report est propriétaire ;
- la dissolution de la société.
Pour mémoire : l'option pour le report d’imposition de la plus-value ne fait pas obstacle au bénéfice du dispositif du quotient
Rappel des faits :
La SCI P dont M. C était alors le gérant et unique associé et qui exerçait une activité de sous-location d’un immeuble à usage de bureaux pris en crédit-bail immobilier a, le 19 février 2014, levé l’option d’achat de cet immeuble. M. C, en sa qualité d’associé unique de la SCI Clos du Palais, a demandé à bénéficier du report d’imposition de la plus-value professionnelle résultant de l’exercice de l’option d’achat prévue au contrat de crédit-bail (en application du IV de l’article 93 quater-IV du CGI).
A l’occasion d’un contrôle sur pièces, l’administration a estimé que le décès de M. C survenu le 8 avril 2015, avait entraîné la transmission à ses héritiers des parts de la SCI P et mis fin au report d’imposition de la plus-value. Après avoir mis en demeure cette société de déposer des déclarations de BNC n° 2035 au titre des années 2014 et 2015, ce que la SCIP n’a pas fait, l’administration a évalué d’office ses résultats dans la catégorie des BNC au titre de ces années, sur le fondement de l’article L. 73 du LPF, et a notamment imposé, au titre de l’année 2015, la plus-value à court terme réalisée à raison de la cession de l’immeuble et évaluée à 623 192 €.
Le service a ensuite tiré les conséquences du redressement de la SCI Clos du Palais, qui relève de l’article 8 du code général des impôts, à l’égard de Mme C et l’a assujettie, à l’issue d’un contrôle sur pièces, à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre des années 2014 et 2015, à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus au titre de l’année 2015 et à des majorations de 40 % des droits dus, en application du b du 1 de l’article 1728 du code général des impôts. Mme C a contesté ces impositions et majorations devant le tribunal administratif de Lille.
Par un jugement du 1er avril 2022, le tribunal administratif a prononcé la décharge de la majoration de 40 % appliquée aux droits assignés au titre de l’année 2015 et rejeté le surplus de la demande.
Mme C a fait appel de la décision.
La Cour a déchargé Mme C d'une partie de la majoration mais a rejeté le surplus de ses conclusions.
Nous n'avons pas selectionné cette décision pour son enjeu, qui au cas particulier n'en présentait pas réellement mais pour le rappel non inutile des règles concernant le dispositif de report d'imposition de la plus-value professionnelle constatée lors de la levée de l'option d'achat d'un immeuble acquis en crédit-bail et précédemment donné en sous-location.
En effet, la survenance du décès de M. C le 8 avril 2015 a eu pour effet de transmettre à ses héritiers les titres de la SCI P et, en application de l’article 93 quater-IV-1 du CGI, cette transmission des titres de la SCI, propriétaire de l’immeuble, a eu pour conséquence de mettre fin au report d’imposition de la plus-value à court terme, imposable dans la catégorie des BNC.
La circonstance que l'option pour le report d'imposition n’aurait pas été formulée en respectant les conditions posées à l’article 41 novovicies-II de l’annexe III au CGI, n'est pas de nature à remettre en cause son imposition au titre de l’année de transmission des titres concernés, dans la mesure où l'administration n’en a pas remis en cause les effets en 2014.
C’est, dès lors, à bon droit que l’administration a procédé à l’imposition de la plus-value au titre de l’année 2015 au cours de laquelle les titres de la SCI P ont été transmis aux héritiers de M. C à raison de son décès.