En cas de revente par lot d’un terrain à bâtir acheté en une seule fois pour un prix global, le lotisseur impute sur le prix de revient de chacun des lots vendus une fraction du prix d’acquisition des terrains cédés gratuitement ou pour l’euro symbolique à une commune en vue de la réalisation d’aménagements de voirie, lorsque cette cession conditionne la réalisation de l’opération immobilière.
Le régime de la TVA sur marge (Art. 268 du CGI) s’applique aux livraisons de terrains à bâtir pour lesquelles l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA. Dans ce cas, la base d’imposition est constituée de la seule marge dégagée par l’assujetti au titre de l’opération d’achat-revente, c’est-à-dire la différence entre le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent et les sommes que le cédant a versées pour l’acquisition du terrain.
Rappel des faits :
La SARL S qui a une activité de marchand de biens immobiliers et de lotisseur, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité en matière d’impôt sur les sociétés et de TVA.
Elle a acquis en 2001 et 2002, deux terrains à bâtir pour un prix respectif de 246 979,60 € et 132 315,08 € sur lesquels elle a réalisé le lotissement dénommé « La Prairie ».
Elle a ensuite vendu, à partir de 2012, les différents lots composant ce lotissement.
Pour le calcul de la TVA sur la marge à partir de la plus-value réalisée TTC lors de la cession de chaque lot, et alors qu’il est constant que les terrains à bâtir cédés par la SARL S n’ont pas ouvert droit à déduction de la TVA lors de leur acquisition, la société S a retenu un prix d’acquisition des terrains de 534 00 € majoré de 4 % par an depuis la date d’acquisition, et une superficie des terrains acquis chiffrée à 25 102 m².
L’administration a remis en cause la majoration de 4 % par an et retenu un prix de revient total, frais d’acquisition inclus, de 389 796 euros. Elle a également remis en cause la superficie telle que retenue par la société requérante et s’est basée sur celle mentionnée dans les actes d’acquisition soit 35 543 m².
A l’issue de ce contrôle, l’administration fiscale, par une proposition de rectification du 8 décembre 2015, l’a assujetti à des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et lui a réclamé des rappels de TVA.
La SARL S a demandé au TA de Marseille de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’IS et des rappels de TVA auxquels elle a été assujettie.
Par un jugement n° 1803589 en date du 18 décembre 2019, le TA de Marseille a rejeté sa demande.
La SARL S a relevé appel du jugement.
Par un arrêt en date du 17 décembre 2020, la CAA de Marseille a rejeté la requête de la SARL S.
La SARL S s’est pourvue en cassation.
Pour mémoire, la doctrine BOFIP prévoit que le prix d’achat retenu pour le calcul de la base d’imposition de chaque lot doit, en règle générale, comprendre non seulement la fraction des parties communes attachée à chaque lot par tantième, mais aussi une part proportionnelle des emprises des équipements généraux ou collectifs remises à la collectivité locale ou à l’association syndicale de propriétaires pour un prix symbolique (BOI-TVA-IMM-10-20-10 n° 300).
Quid du litige en matière de TVA :
Le Conseil d’Etat, reprenant son argumentation de l’arrêt du 13 octobre 2021, précise que, dans le cas de revente par lot d’un immeuble ou d’un terrain à bâtir acheté en une seule fois pour un prix global, chaque vente de lot constitue une opération distincte, à raison de laquelle le vendeur doit acquitter une taxe calculée sur la base de la différence entre, d’une part, le prix de vente de ce lot et, d’autre part, son prix de revient estimé en imputant à ce lot une fraction du prix d’achat global de l’immeuble ou du terrain.