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TVA sur marge du lotisseur et détermination du prix de revient en cas de cession de parcelles à la commune pour l’euro symbolique

Article de la rédaction du 18 octobre 2021

Crédit photo : ronstik - stock.adobe.com

Dans une décision récente le Conseil d’Etat vient, dans le cadre d’une vente de terrains à bâtir par un lotisseur, de confirmer que pour déterminer le prix de revient de chaque lot, le professionnel était fondé à prendre en compte le coût des parcelles cédées à la commune pour l’euro symbolique dès lors que ce transfert était une condition de réalisation de l’opération de lotissement et que les parcelles en cause faisaient partie de l’ensemble immobilier acquis en vue de sa réalisation.

Rappelons que, par dérogation au régime de droit commun qui prévoit une imposition sur le prix de vente, l’article 392 de la directive TVA 2006/112/CE ouvre aux Etats-membres la faculté de taxer les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction à l’occasion de l’acquisition sur une base d’imposition correspondant à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Ce dispositif est codifié sous l’article 268 du CGI.

Important
La marge est déterminée par la différence entre, d’une part, toutes les sommes et charges dues auprès du cédant par le cessionnaire, diminuées de la TVA afférente à la marge elle-même et, d’autre part, le prix d’achat supporté par l’assujetti revendeur.

Rappel des faits :

En 2007 et 2008, la société R a acquis, sur le territoire de la commune de M, cinq parcelles d’une surface globale de 26.211 m², pour un coût total de 1.262.456 €. Ces parcelles ont ensuite été réunies, puis divisées en 37 nouvelles parcelles, dont trois ont été cédées à la commune moyennant un euro symbolique en vue de procéder à l’élargissement de la voie publique.

Pour déterminer la marge servant d’assiette à la TVA au titre de chacun des lots vendus aux particuliers, la société R a pris en compte, dans le calcul du prix de revient, une fraction, déterminée au prorata de la surface de chaque lot, du coût d’acquisition de trois parcelles attenantes qui avaient été cédées pour un euro symbolique à la commune en vue de la réalisation d’un agrandissement de la voirie publique.

La société R, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle des rappels de TVA ont été mis à sa charge au titre de la période du 1er janvier 2010 au 30 septembre 2013.

L’administration fiscale a remis en cause cette imputation au motif que ces parcelles n’étaient pas réservées aux seuls usagers du lotissement.

Par un jugement du 23 novembre 2017, le TA de Grenoble a déchargé la société des rappels résultant de la remise en cause, d’une part, du bénéfice du régime de la TVA sur la marge qu’elle avait appliqué à raison de cessions de terrains à bâtir réalisées en 2012 et 2013 et, d’autre part, des modalités de calcul de la marge correspondant aux cessions de terrains à bâtir réalisées entre 2010 et 2012 dans le cadre d’une opération de lotissement dans la commune de M.

Le ministre de l’action et des comptes publics s’est pourvu en cassation contre l’arrêt du 25 juin 2019 par lequel la CAA de Lyon a rejeté son appel formé contre ce jugement.

Pour le Conseil d’Etat il résulte des dispositions de l’article 268 du CGI que,dans le cas de revente par lot d’un immeuble ou d’un terrain à bâtir acheté en une seule fois pour un prix global, chaque vente de lot constitue une opération distincte, à raison de laquelle le vendeur doit acquitter une taxe calculée sur la base de la différence entre, d’une part, le prix de vente de ce lot et, d’autre part, son prix de revient estimé en imputant à ce lot une fraction du prix d’achat global de l’immeuble ou du terrain.

Il appartient au contribuable de procéder à cette imputation par la méthode de son choix, sous réserve du droit de vérification de l’administration et sous le contrôle du juge de l’impôt. Ces dispositions ne permettent pas au contribuable, dans le cas où la vente d’un lot s’effectue à un prix inférieur au prix de revient, de déduire la moins-value résultant de cette vente de la base d’imposition dégagée par d’autres ventes.

Toutefois, ces règles ne s’opposent pas à ce que le contribuable impute sur le prix de revient de chacun des lots vendus une fraction du prix d’acquisition des terrains cédés gratuitement ou pour l’euro symbolique à une commune en vue de la réalisation d’aménagements de voirie, lorsque cette cession conditionne la réalisation de l’opération immobilière.

Au cas particulier, la cour administrative d’appel de Lyon a relevé, que la cession de ces parcelles à la commune était une condition de réalisation de l’opération de lotissement.

En déduisant de cette circonstance que la société R était fondée à prendre en compte les sommes versées pour leur acquisition dans le prix d’achat global de l’immeuble servant de base au calcul du prix de revient de chaque terrain loti et en jugeant que la société ne pouvait être regardée comme ayant, en méconnaissance de ces règles, déduit de la base d’imposition la marge négative qui aurait été dégagée par la cession de ces parcelles, la cour n’a pas commis d’erreur de droit ni inexactement qualifié les faits qui lui étaient soumis.

Partant le Conseil d’Etat a rejeté le pourvoi du ministre.

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