La juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision par laquelle elle rappelle que la TVA sur marge ne s’applique pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment.
Dès lors qu’un terrain nu est assimilé à un TAB au sens de l’article 257-I-2-1° du CGI, les transformations apportées à ce terrain aux fins de son aménagement, qui reste destiné à être bâti, sont sans incidence sur sa qualification de « terrain à bâtir » tant que ces aménagements ne peuvent être qualifiés de « bâtiments ».
Partant en cas de revente d’un TAB détaché d’une parcelle plus importante ayant la même qualification la TVA sur marge pourra s’appliquer.
En revanche il n’en est pas de même des cessions de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti.
Rappel des faits :
La société L qui exerce une activité de marchands de biens, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014, à l’issue de laquelle des rappels de TVA ont été notamment mis à sa charge pour un montant de 26 511 €, assortis de 2 227 € d’intérêts de retard.
Par un jugement du 16 avril 2019, le TA de Toulouse a déchargé la société des rappels résultant de la remise en cause du bénéfice de la TVA sur la marge qu’elle avait appliquée à raison de la cession, le 20 septembre 2013 et le 27 février 2014, de terrains à bâtir issus après division parcellaire, de deux ensembles immobiliers comportant chacun une maison d’habitation avec des dépendances bâties et non bâties, acquis le 8 mars 2013 et 14 mai 2013.
Le ministre de l’économie, des finances et de la relance a fait appel.
La Cour Administrative d’appel de Bordeaux vient de donner raison au Ministre en annulant la décision des juges du fond
En l’espèce, les terrains à bâtir revendus ont été acquis comme terrain d’assiette d’un immeuble bâti, et comme tels, assimilés à ce dernier, de sorte que l’identité entre les biens acquis et les biens revendus n’est pas vérifiée. En ne prenant pas en compte le changement de qualification juridique intervenu entre l’acquisition initiale et la cession, les premiers juges ont fait une mauvaise appréciation des faits.
Cet arrêt tire les conséquences des dernières décisions intervenues en la matière (Promialp) et notamment celles de la CJUE (Affaire ICADE Promotion et affaire Echo 5 SARL/Cletimmo SAS)
-
le régime de la TVA sur marge s’applique aux seules livraisons d’immeubles acquis sans droit à déduction et revendus en gardant la même qualification juridique
-
c’est-à-dire aux cessions de terrains à bâtir qui ont été acquis précédemment comme terrains n’ayant pas le caractère d’immeubles bâtis
-
ou d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans qui ont été acquis précédemment en l’état d’immeuble déjà bâti.
-
-
la parcelle d’assiette d’une construction ne peut être considérée comme terrain à bâtir que lorsque l’immeuble bâti est impropre à un tel usage, donc destiné à être détruit ;
-
l’administration fiscale n’exige plus que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques.
Cette décision démontre, également, une nouvelle fois, qu’en cas de mutation de terrains détachés d’immeubles bâtis, il est important d’identifier clairement (références cadastrales et contenance), dans l’acte d’acquisition initial, chaque terrain destiné à être revendu. Le prix d’acquisition doit faire l’objet d’une ventilation entre la partie afférente à chaque terrain détaché et celle correspondant à l’immeuble bâti. Chaque élément, terrain détaché et immeuble bâti, doit être soumis au régime fiscal approprié selon sa qualification, en matière de droit de mutation et de plus-values.