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TVA sur marge : le terrain à bâtir conserve sa qualification en dépit de la division en lots et du raccordement aux réseaux

Article de la rédaction du 30 septembre 2021

Crédit photo : Francesco Scatena - stock.adobe.com

La CJUE vient de rendre sa décision dans l’affaire Icade promotion relativement au régime de la TVA sur marge dans le cadre d’une opération d’achat revente de biens immobiliers

Pour mémoire, la demande de décision préjudicielle en question s’inscrit dans le cadre d’un litige opposant la société Icade Promotion SAS à l’administration fiscale française au sujet de la restitution de la TVA afférente à des ventes de terrains à bâtir à des particuliers acquittée par la requérante.

En substance, la haute juridiction administrative, demandait à la CJUE si le régime dérogatoire de taxation sur la marge prévu à l’article 392 de la directive TVA s’applique à certaines opérations portant sur des terrains, pour lesquelles l’assujetti n’a pas eu de droit à déduction à l’occasion de leur acquisition, lorsque ceux‑ci sont revendus, après division en lots et après travaux d’aménagement, en tant que terrains à bâtir.

Même si ce litige concerne le régime de TVA immobilière tel qu’il existait avant la réforme de mars 2010, il apporte des précisions importantes d’autant que la Cour n’a suivi que pour partie les conclusions de son avocat général Athanasios Rantos…​et c’est mieux ainsi.

Que doit on retenir de cette décision :

Tip
- que les transformations apportées à un « terrain à bâtir » aux fins de son aménagement, sont sans incidence sur sa qualification de « terrain à bâtir » (tant que ces aménagements ne peuvent être qualifiés de « bâtiments »)

Autrement dit l’aménagement des terrains, tels que le raccordement aux réseaux d’électricité, de gaz, d’eau, etc n’a pas pour conséquence le changement de leur qualification juridique en « bâtiment »

De même en cas de division dudit terrain en lots.

Tip
- que la CJUE fait prévaloir l’identité juridique pour déterminer le régime de TVA applicable

En effet, la Cour soulignequ’il ressort de l’article 392 de la directive TVA que le régime dérogatoire de la taxation sur la marge s’applique aux seuls terrains à bâtir qui, définis comme tels par les États membres en tant que terrains destinés à supporter des édifices, sont achetés en vue de la revente. En revanche, la revente de terrains acquis non bâtis, du fait qu’ils ne sont pas destinés à supporter un édifice et sont, en principe, exonérés de la TVA, doit être exclue du champ d’application de cet article.

Autrement dit un terrain acquis non à bâtir et qui est revendu en qualité de terrain à bâtir ne pourra être assujetti au régime dérogatoire de la TVA sur marge.

S’agissant des deux questions la réponse de la Cour est ainsi formulée

1) L’article 392 de la directive 2006/112/CE du Conseil, du 28 novembre 2006, relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée, doit être interprété en ce sens qu’il permet d’appliquer le régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir aussi bien lorsque leur acquisition a été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit de déduire cette taxe, que lorsque leur acquisition n’a pas été soumise à la TVA alors que le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial. Toutefois, en dehors de cette hypothèse, cette disposition ne s’applique pas à des opérations de livraison de terrains à bâtir dont l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA, soit qu’elle se trouve en dehors de son champ d’application, soit qu’elle s’en trouve exonérée.

2) L’article 392 de la directive 2006/112 doit être interprété en ce sens qu’il exclut l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains acquis non bâtis sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir, mais qu’il n’exclut pas l’application de ce régime à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots ou la réalisation de travaux d’aménagement permettant l’installation de réseaux desservant lesdits terrains, à l’instar, notamment, des réseaux de gaz ou d’électricité.

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