Pour la mise en œuvre du régime des plus-values de cession de titres à l'impôt sur les sociétés, la caractérisation de la prépondérance immobilière d'une société doit être effectuée en prenant en compte les droits afférents à des contrats de crédits bail même, si ces derniers ne sont pas inscrits à l’actif en application du PCG.
Les plus-values ou moins-values provenant de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) non cotées sont exclues du régime des plus-values ou moins-values à long terme en application de l'article 219-I-a sexies-0 bis du CGI. Elles sont, en principe, prises en compte en totalité dans le résultat imposable dans les conditions et aux taux de droit commun de l'impôt sur les sociétés (IS). Soulignons, toutefois, que les plus-values sur titres de SPI cotées qui répondent à la définition fiscale des titres de participation relèvent du taux réduit d'imposition des plus-values à long terme (Art 219-1-a du CGI).
La doctrine BOFIP précise la définition des SPI pour la mise en œuvre du régime des plus-values de cession de titres à l'impôt sur les sociétés figure à l'article 219-I-a sexies-0 bis du CGI :
Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l'actif est, à la date de la cession des titres, ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier (CoMoFi) ou par des titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière.
Pour l'application de ces dispositions, ne sont pas pris en considération les immeubles, les droits portant sur des immeubles ou les droits afférents à un contrat de crédit-bail lorsque ces biens ou droits sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale.
Il est rappelé que cette définition de la prépondérance immobilière est propre au régime des plus-values à long terme des entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés.
Souligons que la doctrine administrative BOI-RFPI-SPI-10-20 n°60 prise pour l’application du régime des plus-values des particuliers de l’article 150 UB du CGI que : « Les droits détenus dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier par la société constituent, tant qu’elle n’acquiert pas la propriété de l’immeuble, des droits de nature mobilière.
Ils ne sont donc pas à prendre en compte au numérateur pour l’appréciation de la prépondérance immobilière ».
Rappel des faits :
La SAS B, qui est une filiale d’un groupe fiscalement intégré dont la SAS Groupe B est la société mère, redevable à ce titre de l’impôt sur les sociétés sur les résultats du groupe, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité au titre des exercices clos en 2014 et 2015 et d’un contrôle sur pièces au titre des exercices clos en 2016 et 2017. À l’occasion de ces deux contrôles, l’administration a constaté que la SAS B avait procédé entre 2014 et 2017 à cinq cessions de parts sociales de quatre SCI ayant généré des plus-values qu’elle avait choisi de placer sous le régime des plus-values à long terme sur titre de participations prévu l’article 219-I-a quinquies du CGI permettant, sous réserve d’une réintégration qu’une quote-part des frais et charges évaluée à 12 % du montant de la plus-value, de soumettre ces plus-values à une imposition au taux zéro.
L’administration a remis en cause l’application de ce régime au motif que les sociétés dont les parts avaient été ainsi cédées étaient à prépondérance immobilière, circonstance faisant obstacle à l’application du régime des plus et moins-values à long terme.
La Groupe B a formé des réclamations contentieuses les 21 décembre 2020, qui ont été rejetées par deux décisions du 19 avril 2021. Puis, par un jugement du 1er mars 2023, le TA de Rennes a rejeté les demandes présentées par la SAS Goupe B. Cette dernière a fait appel de la décision.
La Cour vient de rejeter l'appel de la SAS Goupe B.
La SAS Groupe B estime que les sociétés dont elle détenait des parts ne pouvaient être assimilées à des sociétés à prépondérance immobilière au sens des dispositions de l’article 219 I-a sexies-0 bis du CGI dès lors que les contrats de crédit-bail dont disposaient ces sociétés n’étaient pas inscrits à l’actif de leur bilan et que la prépondérance immobilière doit s’apprécier au regard de l’actif de la société .
Pour la cour, il ressort des dispositions combinées des articles 219-I-a sexies-0 bis du CGI et 38 quater de l'annexe III au CGI que les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues à l’article L. 313-7-2 du Comofi, c’est-à-dire portant sur un bien immobilier à usage professionnel, doivent être pris en compte pour apprécier la prépondérance immobilière de la société non cotées dont les titres ont été cédés.
Si, en application du droit comptable, le contrat de crédit- bail ne constitue pas un élément de l’actif du crédit-preneur initial et que seul le contrat de crédit-bail acquis auprès d’un précédent crédit-preneur doit être immobilisé et inscrit à l’actif de son bilan, il reste que les plus-values réalisées lors de la cession de tels contrats par des entreprises relevant de l’impôt sur les sociétés sont soumises à cet impôt au taux normal.
Dans la mesure où les dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts rappelées ci-dessus répondent, ainsi qu’il ressort des travaux préparatoires à la loi n° 2007-1822 du 24 décembre 2007 de finances pour 2008 dont est issu le a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts, à un souci de neutralité fiscale et ont pour objet de soumettre les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière à un taux d’imposition identique à celui applicable lorsque la cession porte sur un bien immobilier il n’y a donc pas lieu, pour l’application de ces dispositions, de distinguer, selon que le contrat de crédit-bail a été conclu ou acquis par la société dont les titres ont été cédés.
Par suite, la SAS Groupe Bardon n’est pas fondée à soutenir qu’il n’y avait pas lieu, pour apprécier si les sociétés civiles immobilières Beauregard Invest, Kerdroniou Invest, Auriol Invest et Kergardec Invest étaient ou non à prépondérance immobilière, de tenir compte des contrats de crédit-bail immobilier qu’elles avaient conclus et qui ne figuraient pas à l’actif de leurs bilans, ni que la prépondérance immobilière telle que définie par les dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts ne doit s’apprécier qu’au regard des seuls éléments inscrits à l’actif de la société.
La société n’est pas davantage fondée à soutenir que les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier n’étant pas des droits de nature immobilière, la valeur des contrats de crédit-bail ne doit pas être pris en compte pour apprécier la prépondérance immobilière d’une société non cotée au sens de l’article 219 a sexies-0 bis du code général des impôts.
Le juge de l'impôt confirme la position de la doctrine issue des réponses ministérielles Jean-Louis Masson et Marie-Jo Zimmermann reprises dans la base BOFIP-Impôts BOI-IS-BASE-20-20-10-30.
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