Nouvelle décision qui participe de la construction prétorienne de la notion l'achèvement fiscal d'un immeuble au regard de la TVA
Sont considérés comme immeubles neufs, au sens de l'article 257-I-2-2° du CGI, les immeubles bâtis qui sont achevés depuis cinq ans au plus. Cet achèvement peut résulter :
- d'une construction nouvelle ;
- de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf :
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soit la majorité des fondations ;
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soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
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soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
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soit l'ensemble des éléments de second œuvre énumérés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d'eux.
S'agissant de la disction entre terrain à bâtir et immeuble bâti, l'administration rappelle que
les notions de terrain à bâtir et d'immeuble bâti sont exclusives l'une de l'autre. Ainsi peut seul constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte pas d'ores et déjà des « bâtiments », au sens de « construction incorporée au sol » (cf. I-A § 10), qu'il s'agisse d'immeubles neufs ou d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans.
A cet effet, toutefois, on ne doit entendre par immeuble bâti qu'une construction qui se trouve en état d'être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu'il soit nécessaire à cette fin d'y réaliser un immeuble neuf au sens de la définition exposée au 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, et ce, même si cette construction est destinée à être démolie par l'acquéreur. En sens inverse, dès lors qu'il est situé dans une zone où les constructions peuvent être autorisées, un immeuble dont l'état le rend impropre à un quelconque usage devra être assimilé à un terrain à bâtir (ruine résultant d'une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d'abandon, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti, etc..).
Rappel des faits :
La SAS Terres à vivre, exerçant une activité de promotion immobilière, a acquis une parcelle de terrain à Dizimieu qu'elle a divisée en quatre lots. Trois lots ont été revendus en terrains à bâtir. Sur le quatrième, elle a construit une maison individuelle qu'elle a vendue le 7 décembre 2016 en tant que construction inachevée, pour un prix de 227 000 euros. Elle a déclaré un montant de TVA collectée de 23 885 euros, calculé sur la marge, en estimant que cette opération relevait du régime de le TVA sur la marge en application des dispositions précitées
Suite à une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2017, l'administration fiscale a mis à la charge de la société des rappels de TVA.
L'administration fiscale considère que la maison vendue le 7 décembre 2016 était achevée au moment de la vente, et que par conséquent, la cession relevait du régime de la TVA sur le prix total et non sur la marge. Elle s'appuie sur plusieurs éléments pour étayer sa position : la réception des travaux le 4 août 2016, la présence de tous les équipements intérieurs nécessaires à un usage d'habitation (à quelques exceptions près), la livraison d'une cuisine équipée et d'éviers, ainsi que la réalisation des diagnostics énergie et électricité.
La réclamation de la société ayant été rejetée, celle-ci a saisi le tribunal administratif de Grenoble pour demander la décharge des impositions supplémentaires.
Le Tribunal vient de rejeter la demande de la SAS Terres
La SAS Terres à vivre soutient que l'administration a augmenté à tort la surface retenue dans le calcul de la marge de la quote-part des parties communes cédées à l'association syndicale libre. Elle conteste également la qualification de construction neuve attribuée à la maison vendue le 7 décembre 2016, arguant que cette cession relevait de la vente d'une construction inachevée et devait donc bénéficier du régime de la TVA sur la marge.
Le tribunal administratif de Grenoble confirme la position de l'administration fiscale. Il considère que la vente portait effectivement sur un immeuble neuf et que l'application de la TVA sur le prix de vente total était justifiée, conformément à l'article 257 du CGI. Le tribunal rejette l'interprétation de l'instruction fiscale BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 avancée par la société, estimant qu'elle ne donne pas de la loi fiscale une interprétation différente de celle appliquée par l'administration en l'espèce.
Cette décision participe à la consolidation des critères permettant d'apprécier l'achèvement d'un immeuble neuf au regard de la TVA :
- L'achèvement ne nécessite pas obligatoirement une déclaration d'achèvement des travaux ni l'obtention d'une déclaration de conformité.
Pour mémoire, comme l'a rappelé le ministre (RM Annaïg Le Meur, JOAN du 2 mars 2021, question n°34828) la date d’achèvement des travaux, au sens fiscal, s’entend de la date à laquelle la construction est habitable (gros œuvres terminés, maçonneries, couverture et fermetures extérieures achevées, branchements effectifs), y compris lorsque des travaux accessoires (papiers peints, revêtement de sols…) restent à effectuer. Ainsi, un immeuble peut être considéré comme achevé par l’administration fiscale bien qu’aucune DAACT n’ait été déposée en mairie par le propriétaire.
- L'entrée effective de l'acquéreur dans les lieux n'est pas déterminante pour qualifier l'achèvement.
- Les éléments pris en compte pour déterminer l'achèvement incluent la réception des travaux, la présence des équipements essentiels à l'habitation, et la réalisation des diagnostics obligatoires.
- Des finitions mineures restant à réaliser (comme l'installation d'un conduit de cheminée, d'un évier de cuisine ou l'habillage en carrelage d'une baignoire) ne remettent pas en cause le caractère achevé de l'immeuble.
Cette décision nous invite à une grande vigilance dans la qualification fiscale des biens vendus, même en l'absence de certaines formalités administratives ou de l'occupation effective du bien par l'acquéreur.