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Engagement de construire : l'exonération de droits de mutation à l'épreuve de la force majeure

Article de la rédaction du 21 janvier 2022

Crédit photo : Olivier-Tuffé - stock.adobe.com

Engagement de construire : l’annulation du PLU est imprévisible, même par un professionnel de l’immobilier

Dans le cadre d’un contentieux concernant la remise en cause de l’exonération de droits de mutation au titre d’un engagement de construire non respect, la Cour a estimé que l’annulation du PLU était imprévisible, même par un professionnel de l’immobilier et partant que l’acquéreur pouvait se prévaloir de la force majeure.

L’article 1594-0 G-I-A du CGI dispose que sont exonérées de taxe de publicité foncière (TPF) ou de droits d’enregistrement les acquisitions d’immeubles réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A du CGI lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans (éventuellement prorogeable) les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257-I-2-2° du CGI.

Conformément à l’article 1840 G ter du CGI, lorsque l’engagement de construire n’est pas respecté à l’échéance du délai, l’acquéreur est redevable des droits dont il a été dispensé, liquidés d’après les tarifs en vigueur au jour de l’acquisition de l’immeuble sur lequel portait l’engagement, ainsi que du complément de frais d’assiette, de recouvrement, de dégrèvement et de non valeur qui en résultent.

Rappel des faits :

Par acte authentique du 4 janvier 2011, la SARL M a acquis pour 2,7M€ des parcelles d’un total de 5 ha 55 a 77 ca sur une commune en Corse-du-Sud.

Il était précisé à l’acte que le terrain est destiné à la production d’un immeuble neuf tel que défini aux termes de l’article 257-I-2-2° du CGI et qu’en conséquence l’acquéreur était exonéré de TPF. Le certificat d’urbanisme indiquait que le terrain est situé dans une commune dotée par le PLU approuvé le 5 février 2010 en zone UC.

Par jugement du TA de Bastia du 17 mars 2011, les délibérations des 31 juillet 2009 et 5 février 2010 par lesquelles le conseil municipal de la commune a approuvé son PLU ont été annulées. Cette décision a été confirmée par un arrêt de la CAA de Marseille du 16 janvier 2014.

Le 5 juillet 2012, le maire de la commune concernée a refusé le permis de construire présenté par la SARL M.

Par une proposition de rectification, l’administration a demandé à la SARL le versement des droits de mutation dont la société a été exonérée en 2011 (avec les les intérêts de retard). Elle a fondé sa décision sur l’absence de justification de l’achèvement des travaux en violation de l’obligation de construire contenu à l’acte de vente.

Après échec de sa réclamation préalable, la SARL M a saisi la juridiction judiciaire.

La SARL M fait appel de la décision du TGI d’Ajaccio qui l’a débouté de sa demande en décharge de l’imposition contestée.

A titre subsidiaire la SARL a demandé à ce que la liquidation des droits de mutation soit opérée sur la base de la valeur vénale du bien tel qu’elle résulte de la modification du PLU.

Tip
La Cour a fait droit à la demande de la SARL M

La SARL M soutenait, au cas particulier, que l’annulation du PLU de la commune était un cas de force majeure.

Pour mémoire, la force majeure se retrouve« en matière contractuelle, lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur » (art 1218 al 1 du Code Civil)

L’évènement doit répondre à différentes caractéristiques :

  • Il doit entre-autre échapper au contrôle du débiteur de l’obligation ;

  • Il ne devait pas pouvoir être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat ;

  • Il résulte de faits qui ne peuvent être évités par des mesures appropriées ;

  • Enfin, l’événement empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Plus simplement, comme le souligne M° Corinne Lecocql’évènement de force majeure est l’évènement extérieur, irrésistible et imprévisible qui empêche la bonne exécution de ses obligations par une partie à un contrat pour des raisons indépendantes de sa volonté.

Au cas particulier, l’administration fiscale contestait le fait que les trois conditions de la Force majeure étaient réunies. Plus précisément elle contestait l’imprévisibilitédans la mesure où dans les mois précédant la passation de l’acte authentique diverses demandes d’annulation des délibérations du conseil municipal des 31 juillet 2009 et 5 février 2010 avaient été déposées et qu’en sa qualité de professionnel l’acquéreur ne pouvait pas ne pas en avoir connaissance.

Important
Contrairement à l’administration et aux juges de première instance, la Cour estime que l’évènement constitué par l’annulation du PLU n’était pas normalement prévisible, même par un professionnel de l’immobilier.

Il n’est pas démontré que la SARL M avait pu savoir, dans les mois et les semaines précédant la passation de l’acte authentique, que les délibérations du conseil municipal ayant approuvé le PLU étaient contestées et que la justice administrative avait été saisie. Sa situation de professionnelle ne la conduisait pas nécessairement à vérifier personnellement le caractère inattaquable de ces délibérations, que ce soit auprès du vendeur ou auprès de la mairie. D’ailleurs, l’insertion dans le contrat, par les soins du notaire, professionnel du droit, du certificat d’urbanisme délivré le 15 juin 2010, était destinée à assurer à l’acquéreur que la construction envisagée était parfaitement légale.

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