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Engagement de construire pris dans un acte complémentaire et délai de réclamation des droits initialement perçus

Article de la rédaction du 14 février 2022

Crédit photo : igradesign - stock.adobe.com

Dans le cadre d’un engagement de construire pris, non dans l’acte d’acquisition initial mais dans un acte complémentaire, la Cour de Cassation vient de censurer une Cour d’appel qui avait jugé que le point de départ du délai de réclamation des droits initialement perçus ne pouvait pas être la date du versement des droits de mutation à titre onéreux afférents à l’acte de vente.

L’article 1594-0 G-A-I du CGI dispose que, sous réserve d’application de l’article 691 bis du CGI, sont exonérées de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement les acquisitions d’immeubles réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A du CGI lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257-I-2-2° du CGI.

L’article 266 bis-III de l’annexe III au CGI prévoit que l’acte d’acquisition précise l’objet et la consistance des travaux sur lesquels porte l’engagement.

L’administration précise :« il demeure admis que l’engagement puisse être pris dans un acte complémentaire présenté au service des impôts du lieu de situation de l’immeuble en charge de l’enregistrement. En pareil cas, la restitution des droits de mutation perçus initialement peut être effectuée sur demande formulée dans les limites du délai de réclamation prévu à l’article R*. 196-1 du livre des procédures fiscales. »BOI-ENR-DMTOI-10-40-20160601, n°270

Rappel des faits

Par acte authentique du 22 décembre 2010 la société MMA a vendu à la société S devenue la société Da un ensemble immobilier au prix de 17.300.000 €. Cet acte a été publié le 11 février 2011 à la conservation des hypothèques.

Il était prévu dans l’acte que la vente de l’immeuble n’entrait pas dans le champ d’application de la TVA immobilière et qu’elle était soumise à la taxe de publicité foncière au taux de droit commun fixé par l’article 1594 D du CGI.

La mutation a donné lieu au versement spontané d’une somme totale de 880.570 € au titre des droits dus.

Puis, par acte authentique complémentaire du 26 juin 2014 la société D a déclaré substituer aux déclarations contenues dans l’acte du 22 décembre 2010, l’engagement de construire dans un délai de 4 ans à compter du 22 décembre 2010, en l’espèce de« réaliser des travaux sur un immeuble existant concourant à la production d’un immeuble neuf au sens de l’article 257 I 2 2° du CGI afin de bénéficier de l’exonération des droits de mutation à titre onéreux au sens de l’article 1594-0 G du CGI ».

La société D a sollicité la restitution des droits initialement versés.

Cette réclamation a fait l’objet d’une décision de rejet du 2 juin 2015, l’administration fiscale l’estimant prescrite au regard de l’article R 196-1 du LPF.

Si le TGI de Paris a, par jugement du 27 mars 2018, débouté la société D, la Cour d’Appel de Paris a fait droit à sa demande (Arrêt du 18 novembre 2019 T 20-11.964)

L’administration s’est pourvue en Cassation.

Tip
La Cour de Cassation vient de censurer l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris.

La Cour avait estimé, que le point de départ du délai de réclamation fixé à l’article R 196-1 du livre de procédure fiscale ne pouvait en aucun cas être la date du versement des droits de mutation à titre onéreux afférents à l’acte de vente, mais la date de «  l’élément nouveau  », constitué par le dépôt le 26 juin 2014 de «  l’acte complémentaire  » contenant l’engagement pris par l’acquéreur « d’effectuer dans un délai de quatre ans de l’acquisition initiale les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf»et que la réclamation déposée le 4 juillet 2014 était donc recevable.

Si l’administration fiscale admet que le point de départ du délai de réclamation peut être repoussé à la survenance d’un événement nouveau lorsque celui-ci a une incidence directe sur le principe même de l’imposition, son régime et son mode de calcul, cet événement doit être indépendant de la volonté de l’assujetti.

Pour l’administration seul un examen concret des circonstances ayant suscité la réclamation peuvent permettre d’apprécier si l’évènement en question est indépendant de la volonté de l’assujetti…​ce qui, selon elle, n’était pas le cas en l’espèce.

La Cour de Cassation a suivi l’administration fiscale.

En se déterminant ainsi, sans caractériser en quoi l’acte complémentaire du 26 juin 2014 contenant l’engagement unilatéral de la société Daumalis d’effectuer, dans un délai de quatre ans de l’acquisition initiale, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf constituait un événement au sens de l’article R. 196-1, alinéa 1, du livre des procédures fiscales, qui ne peut résulter de la seule volonté du contribuable requérant, la cour d’appel a privé sa décision de base légale*.

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