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SCI et activité de marchand de biens : de l'importance du statut "professionnel de l'immobilier" de l'associé

Impôt sur les sociétés

Article de la rédaction du 8 février 2021

Crédit photo : oleg_chumakov - stock.adobe.com

La juridiction administrative vient de rappeler que SCI et activité de marchands de biens ne font pas bon ménage.

Rappel des faits

La SCI PI, qui a pour objet social « l’acquisition, la gestion et l’administration des biens immobiliers », dont M. A est associé, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014, à l’issue de laquelle l’administration a requalifié quatre opérations d’achat suivies de vente en activité commerciale de marchand de biens et a mis à la charge de la SCI des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au titre des exercices clos de 2012 à 2014 et des rappels de TVA au titre de l’année 2013.

Par un jugement du 22 février 2019, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté la demande de la SCI PI tendant à la décharge de ces impositions supplémentaires ainsi que la demande de M. A tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquels il a été assujetti au titre des années 2012, 2013 et 2014.

La SCI PI a relevé appel de ce jugement.

La SCI PI, dont M. A est associé à concurrence de 99 % des parts, a été créée le 17 mai 1999 avec pour objet l’acquisition, la gestion et l’administration de biens immobiliers et, plus généralement, toutes opérations se rapportant à cet objet, pourvu que ces opérations ne modifient pas son caractère civil.

La SCI soutient que les activités professionnelles de marchand de biens de M. A (associé) et l’activité patrimoniale de la SCI sont distinctes et que les opérations immobilières d’achat/revente en litige sont dénuées de caractère habituel et d’intention spéculative et revêtent un caractère patrimonial.

La Cour administrative d’appel de Marseille vient de rejeter l’appel de la SCI PI.

  • Pour rejeter le pourvoi la Cour fait valoir que le nombre d’opérations réalisées sur une période de deux ans par la SCI PI permet d’établir le caractère habituel de l’activité sans qu’y fasse obstacle la circonstance que deux des biens concernés aient été utilisés à titre de résidence principale, pendant quelques mois, par le gérant.

    • Elle a acquis le 8 avril 2012 au prix de 230 000 € un appartement revendu le 24 octobre 2012 au prix de 350 000 € ;

    • Le 1l mai 2012, elle a acquis une maison d’habitation au prix de 340 000 €, revendue le 9 octobre 2013 au prix de 550 000 € ;

    • Le 3 décembre 2012, elle a acquis pour un montant de 40 000 € une maison en cours de construction, revendue le 3 mai 2013 au prix de 138 000 €, à la suite de la signature d’une promesse de vente le 18 janvier 2013 ;

    • Et enfin, elle a acquis, le 20 décembre 2013, pour un prix de 200 000 €, une maison d’habitation, revendue le 4 avril 2014 au prix 250 000 €, à la suite de la signature de la promesse de vente le 19 février 2014.

  • La Cour fait également valoir M. A, principal associé et gérant de la SCI PI, exerce lui-même une activité de marchand de biens sous forme d’une exploitation individuelle, en tant qu’associé unique de l’EURL Pro Immo et en qualité d’associé à hauteur de 51 % de la SARL G et G.

La Cour se prévaut également pour caractériser l’intention spéculative :

  • de la durée, relativement courte, entre la date d’achat des biens et leur revente

  • de l’existence systématique d’une plus-value de cession,

Dans ces conditions, l’activité de la SCI PI répondant à un objet commercial de marchand de biens, l’administration fiscale a pu estimer à bon droit que ses résultats entraient, d’une part, dans le champ d’application du I de l’article 35 et du 2 de l’article 206 du code général des impôts et étaient ainsi passibles de l’impôt sur les sociétés et, d’autre part, que ces opérations entraient dans le champ d’application de l’article 257 du même code et étaient ainsi soumises à la taxe sur la valeur ajoutée.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille du 4 février 2021, n° 19MA01430

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