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Location meublée et TVA : il faut disposer des moyens nécessaires pour assurer les prestations de para-hôtellerie

Article de la rédaction du 13 mars 2021

Crédit photo : toyechkina - stock.adobe.com

La Cour Administrative d’Appel de Bordeaux vient de rappeler que pour être assujettie à la TVA en application de l’article 261 D-4°-b du CGI le loueur en meublé doit fournir des prestations para-hôtelières.

En application des dispositions de l’article 261 D 4° du CGI, les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation sont exonérées de TVA.

Toutefois, cette exonération ne s’applique pas aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle :

  • le nettoyage régulier des locaux,

  • le petit déjeuner,

  • la fourniture de linge de maison

  • et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Rappel des faits :

M F a acquis auprès de la SCI M un appartement en VEFA dans un ensemble immobilier dénommé Mas, donné à bail commercial à la SARL SJI, chargée de l’exploitation de la résidence.

Les critères définis par la loi et précisés par la jurisprudence n’exigent pas que les prestations para-hôtelières soient effectivement effectuées, mais seulement que la société dispose des moyens nécessaires pour répondre aux éventuelles demandes de ses clients.

Il a placé cette opération sous le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel prévu par les dispositions de l’article 199 sexvicies du CGI et soumis son activité de loueur en meublé à la TVA.

En 2015, la SARL SJI a fait l’objet d’une vérification de comptabilité, portant sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2013, à l’issue de laquelle le service a considéré que son activité de location en meublée était exonérée de TVA et lui a notifié des rappels de taxe.

M B, a précisé au vérificateur que trois services étaient proposés au locataire, la fourniture du petit déjeuner, le nettoyage des locaux et la fourniture du linge de maison. Le vérificateur n’ayant trouvé aucune trace en comptabilité de dépenses afférentes à ces prestations et constaté que la société ne disposait d’aucun personnel sur place, M. B lui a expliqué qu’aucun locataire n’était intéressé par le ménage et la fourniture de linge et que, s’agissant du petit déjeuner, un local était mis à disposition et que le café était acheté par M. B « à titre personnel ».

Estimant que la société n’était pas en mesure de fournir aux résidents trois des prestations mentionnées à l’article 261 D-4°-b du CGI, le service vérificateur a considéré que la société n’était pas soumise à la TVA et que, dès lors, elle ne pouvait déduire la TVA acquittée auprès de ses fournisseurs. En conséquence, l’administration a estimé que la location de l’appartement de M. F était exonérée de TVA.

Par proposition de rectification du 8 juillet 2015, M. F a été informé de ce que la location du logement meublé qu’il consentait à la SARL SJI ne pouvait être soumise à la TVA, ce qui faisait obstacle à la déduction de la taxe versée en amont, et que l’opération ne respectant pas les conditions posées par les dispositions de l’article 199 sexvicies du CGI, il ne pouvait bénéficier de la réduction d’impôt qu’elles prévoient.

Des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et des compléments de TVA au titre de la période 2012-2013 ont alors été mis en recouvrement.

M F a demandé au TA de Limoges de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2012 et 2013, ainsi que de la TVA qui lui a été réclamée au titre de la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2013.

Par un jugement n° 1800547 du 20 juin 2019, le TA de Limoges a rejeté sa demande.

M F relève appel du jugement du 20 juin 2019 par lequel le TA de Limoges a rejeté sa demande.

La Cour rappelle que les dispositions de l’article 261 D 4° du CGI qui fixent les critères de la taxation des prestations de location de logements meublés, doivent être interprétées de manière à garantir que ne soient exonérés du paiement de la taxe que des assujettis dont l’activité ne remplit pas la ou les fonctions essentielles d’une entreprise hôtelière et qui ne sont donc pas en concurrence potentielle avec ces dernières entreprises.

  • S’agissant du petit déjeuner :

La Cour estime que si les publicités font état d’un service de petit déjeuner en option, il est constant que les contrats de bail ne le mentionnent pas.

En outre, si M. F produit un procès-verbal d’huissier dressé le 8 juillet 2015 qui relève l’existence d’une cafétéria, sur les murs de laquelle les conditions du petit déjeuner sont affichées, comportant deux tables et trois chaises, ainsi qu’une kitchenette équipée d’un petit four, d’une machine à café, d’une bouilloire et de café et dosettes de sucre, toutefois, d’une part, ce procès-verbal est postérieur à la période d’imposition en cause ainsi qu’au contrôle sur place, et, d’autre part, la circonstance qu’un local soit mis à disposition des locataires n’établit pas que la société disposait des moyens nécessaires pour assurer la fourniture du petit déjeuner dans des conditions similaires à celles pratiquées par un établissement hôtelier, alors qu’il est constant que, sur l’ensemble de la période contrôlée, sa comptabilité ne faisait apparaître aucune opération relative à cette prestation, tant en dépenses qu’en recettes.

  • S’agissant de la fourniture du linge :

Il résulte de l’instruction que, si le prospectus de publicité de la résidence de 2013 mentionne un « kit linge » au titre des services inclus, les contrats de bail ne font aucune référence à ce service. Lors de la vérification de comptabilité, le gérant de la SARL SJI a précisé que la mention « kit linge » faisait uniquement référence à la fourniture, en début de location, d’une couette et d’un oreiller, avant d’expliquer que les draps et serviettes étaient fournis en supplément, selon un tarif hebdomadaire de 5 euros la paire de draps et 2 euros les deux serviettes. Si M. F fait valoir que le constat d’huissier du 8 juillet 2015 fait état d’une « petite pièce en renfoncement » dans laquelle se trouvent oreillers, couettes, draps et taies d’oreiller, il est constant que sur l’ensemble de la période contrôlée, la comptabilité de la société ne fait apparaître aucune opération relative à cette prestation, tant en dépenses qu’en recettes, et en particulier aucun achat de draps et serviettes. Si le requérant fait également valoir que cette prestation était gérée par l’agence de la Marche et du Limousin, agence immobilière dont M. B est également le gérant, et qui a été chargée de la gestion locative de la résidence, il se borne à produire une « convention de mise à disposition » qui ne fait nullement mention d’un service de fourniture de linge que l’agence s’engagerait à prendre en charge. Dès lors, il ne résulte pas de l’instruction que la SARL SJI disposait des moyens nécessaires pour assurer la fourniture du linge dans des conditions similaires à celles pratiquées par un établissement hôtelier.

Il résulte de ce qui précède qu’à supposer même établi que la SARL SJI ait été en mesure, au titre des années en cause, d’assurer les prestations de nettoyage régulier des locaux et la réception de la clientèle, M. F n’est pas fondé à soutenir que l’exonération prévue par le 4° de l’article 261 D du code général des impôts ne lui serait pas applicable.

Source : Cour administrative d’appel de Bordeaux, 7e chambre, 11 mars 2021, n° 19BX03099

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