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Modalités de remboursement du différentiel de TVA dans le cadre des locations-accessions : pas de rétroactivité possible

Article de la rédaction du 20 août 2015

Crédit photo : Frédéric Massard - stock.adobe.com

L’article 278 sexies-I-4 du CGI soumet au taux réduit de 5,5 % de la TVA les livraisons de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession.

L’article 284-II du CGI prévoit, quant à lui, un dispositif de reversement du différentiel de TVA dû lorsque les conditions d’octroi du taux réduit de la TVA pour l’acquisition de l’immeuble cessent d’être remplies dans les 15 ans qui suivent le fait générateur de la taxe.

Tel est le cas lorsque la condition d’usage de résidence principale cesse d’être remplie en cas de vente, d’usage de résidence secondaire ou de mise en location.

Ce n’est que si la vente intervient à la suite d’événements limitativement énumérés que le contribuable (ou son conjoint) échappe à cette obligation de reversement du différentiel de TVA :

  • décès ;

  • décès d’un descendant direct faisant partie du ménage ;

  • mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ;

  • chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail ;

  • délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles ;

  • divorce ;

  • dissolution d’un PACS.

Lorsque les conditions d’octroi du taux réduit de 5,5 % ne sont plus remplies à compter du 1er janvier 2014, le bénéfice de ce taux ne sera également pas remis en cause dans les cas de survenance des évènements suivants :

  • mariage ;

  • conclusion d’un PACS ;

  • naissance d’un enfant ;

  • délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles à l’un des enfants à charge.

Conformément à l’article 29 de la loi de finances pour 2014, lorsque le logement a été acquis par des personnes physiques, ce délai est ramené à 10 ans pour les livraisons, fait générateur de la taxe, intervenant à compter du 1er janvier 2014 et le complément d’impôt dû est diminué d’un dixième par année de détention à compter de la première année et non plus de la cinquième.

Comme l’a rappelé le gouvernement«le législateur n’a pas souhaité donner un caractère rétroactif à cette disposition. Les acquéreurs des contrats antérieurs étaient informés dès l’achat des modalités du reversement de la TVA en cas de non respect de l’engagement auquel ils avaient souscrit».

En effet, le BOFIP indique :« Pour les logements acquis par des personnes physiques dans les conditions prévues aux 4 et 11 de l’article 278 sexies du CGI, le délai pendant lequel les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit doivent être respectées est ramené à dix ans et, lorsqu’un complément d’impôt est dû, un abattement par dixième est accordé dès la première année.

Ces dispositions s’appliquent aux livraisons qui interviennent à compter du 1er janvier 2014.

Les cessions, à compter du 1er janvier 2014, de logements acquis par des personnes physiques dans les conditions prévues aux 4 et 11 de l’article 278 sexies du CGI afférentes à des logements livrés avant le 1er janvier 2014 restent soumises aux dispositions de l’article 284 du CGI en vigueur jusqu’au 31 décembre 2013. »(BOI-TVA-LIQ-50 n°150, 4 février 2014).

Rappelons que le reversement doit être spontané, et être effectuer par le contribuable auprès duservice des impôts des entreprises du lieu de situation de l’immeuble à l’aide d’une déclaration établie sur papier libre mentionnant les éléments suivants :

  • nom et adresse de la personne s’étant livré à elle-même le logement ou ayant acquis le logement ;

  • lieu de situation de l’immeuble (commune, rue, numéro, etc.) ;

  • date de l’achèvement de l’immeuble ou de la délivrance du récépissé de la déclaration attestant de l’achèvement des travaux pour les livraisons à soi-même, ou la date de l’acte pour les mutations ;

  • date et nature de l’événement entraînant la remise en cause de l’application du taux réduit (date de la vente, de la mise en location, du changement d’affectation, etc.) ;

  • montant et modalités de calcul du complément de taxe à reverser : différence entre le montant de TVA au taux normal (base d’imposition x taux normal) et le montant de TVA au taux réduit initialement appliqué diminué d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième. Pour les livraisons d’immeubles intervenant à compter du 1er janvier 2014, le complément de taxe à reverser est diminué d’un dixième par année de détention à compter de la première année.

Le montant de la base d’imposition à retenir figure dans le cadre III de l’imprimé n° 941 (CERFA n° 11 114) en cas de livraison à soi-même (construction) ou dans l’acte de vente en cas d’acquisition d’un immeuble neuf.

BOI-TVA-IMM-20-20-20-20140715.

Le différentiel de TVA devant être versé sera établi par différence entre le taux de 19,60% (taux applicable au jour de l’acquisition et non au taux normal actuel) et le taux de 5,5 % initialement acquitté.

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