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TVA et démembrement de propriété : la SCI nu-propriétaire doit être assujettie pour transférer à l'usufruitier son droit à déduction

Article de la rédaction du 14 novembre 2021

Crédit photo : Romain TALON - stock.adobe.com

Le Gouvernement vient d’apporter une réponse importante relativement au transfert du droit à déduction de la TVA dans une hypothèse de démembrement de la propriété de biens immobiliers.

Pour mémoire, les commentaires administratifs publiés au bulletin officiel des finances publiques - impôts référencé BOI-TVA-IMM-10-30, aux paragraphes 190 et suivants, admettent que, lorsque la propriété d’un immeuble donne lieu à un démembrement en raison de la cession à un tiers de l’usufruit ou de la nue-propriété, le nu-propriétaire puisse transmettre, sous certaines conditions, le droit à déduction dont il est privé (la nue-propriété étant regardée comme n’étant pas affectée à une activité économique imposable) au bénéfice de l’usufruitier.

Ce transfert à l’usufruitier du droit à déduction dont est privé le nu-propriétaire est possible sous deux condition :

  • les droits réels doivent être immobilisés

  • et le bien doit être utilisé pour des opérations soumises à TVA.

Dans un souci de neutralité, cette possibilité a été étendue aux démembrements de propriété intervenant ab initio par une réponse ministérielle Pauget en date du 2 avril 2019 (n° 17425), sous réserve notamment que le nouveau nu-propriétaire ait la qualité d’assujetti à la TVA.

Important
Certains commentateurs estiment que dans la réponse au député Pauget, la qualité d’assujetti du nu-propriétaire prête à confusion. Il en va ainsi d’autant plus que s’agissant de biens immobiliers, l’option TVA se fait par immeuble.

Le sénateur Michel Canévet a donc interrogé le Gouvernement sur les difficultés d’application liées à la réponse Pauget et plus généralement au droit à déduction de la TVA dans les hypothèses de démembrement de la propriété de biens immobiliers.

Il précise,en application de la doctrine administrative, l’administration fiscale valide le transfert du droit à déduction afférent à la nue-propriété lorsqu’une société opérationnelle achète un bien immobilier en pleine propriété à un promoteur puis en cède la nue-propriété à une société civile immobilière (SCI). Elle refuse en revanche un tel transfert du droit à déduction lorsque la société opérationnelle acquiert l’usufruit d’un côté et la SCI la nue-propriété de l’autre. Pourtant, dans les deux hypothèses, le résultat est le même : au terme de l’usufruit, la SCI devient plein propriétaire, et les loyers sont soumis à la TVA sur toute la durée, la TVA étant collectée par la société opérationnelle usufruitière pendant la période de démembrement, puis par la SCI une fois la pleine propriété reconstituée. Une telle différence de traitement ne paraît donc pas justifiée.

Le sénateur Canévet a donc demandé au Gouvernement de confirmer que, dans la configuration ainsi décrite, la SCI, nu-propriétaire, peut transférer à la société opérationnelle, usufruitier, le droit à déduction de la TVA ayant grevé l’acquisition de la nue-propriété, l’achat étant réalisé en démembrement auprès du plein propriétaire précédent, en général le promoteur.

Le Gouvernement vient de répondre à la question :

Partant, une société civile immobilière (SCI) acquérant la nue-propriété d’un immeuble qui aurait par ailleurs, au titre d’une activité qu’elle réalisait antérieurement à l’acquisition de cette nue-propriété, la qualité d’assujetti, serait fondée à transférer son droit à déduction à l’usufruitier qui réaliserait par ailleurs une activité effectivement soumise à la taxe au titre du bien acquis.

En revanche, il n’en va pas de même de la situation d’une société civile immobilière (SCI) n’ayant à aucun titre la qualité d’assujetti (par exemple, créée ad hoc uniquement pour l’acquisition de la nue-propriété en question).

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