Dans un contexte où les projets immobiliers publics tendent vers la mixité fonctionnelle pour optimiser le foncier et les coûts, la reconstruction d'un EHPAD s'accompagne de plus en plus souvent de la création d'équipements tiers (salle polyvalente, tiers-lieu, services publics). L'administration fiscale vient d'apporter des précisions sur le traitement TVA de ces opérations. Il confirme l'obligation de constater une livraison à soi-même (LASM) pour l'ensemble de l'ouvrage tout en admettant une ventilation des taux de TVA applicables selon la destination finale des locaux, en dépit de l'unicité du marché public de travaux
1. Le mécanisme de la LASM :
L'administration rappelle ici la rigueur des principes de l'article 257 du CGI
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Dès lors qu'un assujetti (ici l'EHPAD) agit en tant que maître d'ouvrage pour la production d'un immeuble neuf et que cet immeuble est affecté à des opérations n'ouvrant pas droit à déduction intégrale (ce qui est le cas de l'activité médico-sociale exonérée ou partiellement assujettie), la constatation d'une LASM est impérative à l'achèvement.
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L'administration précise un point important pour les montages juridiques : la circonstance qu'une partie de l'immeuble soit destinée à être revendue immédiatement en VEFA à des collectivités (pour les locaux tiers comme l'école de musique ou la maison France Services) ne dispense pas le maître d'ouvrage de constater une LASM sur la totalité des travaux (clos, couvert, aménagements).
Cette LASM génère de la TVA collectée. En contrepartie, la TVA grevant cette LASM est déductible selon les règles de droit commun (Art. 271 du CGI).
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Pour la partie EHPAD : déduction selon le coefficient de taxation de l'établissement.
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Pour la partie VEFA : déduction intégrale possible, car la vente de l'immeuble en VEFA est une opération taxable ouvrant droit à déduction. L'administration valide ici la possibilité de constituer des secteurs distincts (ou fractions d'immeuble) pour isoler les droits à déduction de chaque composante.
2. La ventilation des taux
En principe, en matière de TVA, une opération unique suit un régime unique. Or, ici, les travaux sont réalisés sous l'égide d'un marché public unique avec un maître d'œuvre unique.
L'administration adopte une position souple fondée sur l'affectation finale des locaux :
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Taux réduit de 5,5 % : il s'applique à la LASM afférente aux locaux destinés à l'activité de l'EHPAD (hébergement de personnes âgées dépendantes), conformément à l'article 278 sexies du CGI qui favorise le logement social et médico-social.
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Taux normal de 20 % : il s'applique à la LASM afférente aux locaux tiers (salle polyvalente, école de musique, etc.), qui ne bénéficient pas de la faveur fiscale réservée au secteur médico-social.