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TVA : une maison présentant des fissures ne peut être assimilée à un terrain à bâtir

Article de la rédaction du 21 février 2021

Crédit photo : Andrey Popov - stock.adobe.com

Pour la juridiction administrative les fissures sur une maison implantée sur un terrain n’établissent pas un état de délabrement la rendant impropre à un quelconque usage, permettant d’assimiler le terrain à un terrain à bâtir.

Soulignons que cet arrêt a été rendu sur renvoi du Conseil d’Etat le 1er juillet 2020 (Conseil d’État, 8ème chambre, 1er juillet 2020, 431641) qui a réaffirmé que le régime de la TVA sur marge ne s’applique pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère de terrain bâti. (Voir dans le même sens Arrêt PROMIALP)`

Rappel des faits

La SARL RGMB, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis le 19 juillet 2012 un ensemble immobilier constitué d’un terrain sur lequel était implantée une maison d’habitation.

Cet ensemble immobilier a fait l’objet, après son acquisition, d’une division en neuf parcelles, l’une constituée d’un terrain supportant la construction et les huit autres de terrains nus.

Ces neuf parcelles ont été cédées en six lots entre le 18 novembre 2012 et le 30 juillet 2014.

La société a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er octobre 2012 au 31 décembre 2014, à l’issue de laquelle lui ont été réclamés des rappels de taxe sur la valeur ajoutée procédant de la remise en cause du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge, dont elle avait fait application pour les opérations de cession de terrains à bâtir.

Par un jugement du 4 décembre 2017, le tribunal administratif de Montpellier a prononcé la décharge de ces impositions.

Par un arrêt du 12 avril 2019, la cour administrative d’appel de Marseille a rejeté l’appel formé par le ministre de l’action et des comptes publics contre ce jugement.

Par une décision du 1er juillet 2020, le Conseil d’Etat statuant au contentieux a annulé cet arrêt en raison de l’erreur de droit commise par la Cour en jugeant que la SARL RGMB pouvait prétendre au bénéfice du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge prévu par l’article 268 du code général des impôts au seul motif que l’acquisition du bien cédé n’avait pas ouvert droit à déduction de la taxe et en jugeant que ne faisait pas obstacle à la mise en oeuvre de ce régime la circonstance que les biens cédés comme terrains à bâtir n’avaient pas été acquis comme tels.

Le Conseil d’Etat a renvoyé l’affaire devant la Cour.

La Cour Administrative d’Appel de Marseille vient de juger sur renvoi du Conseil d’Etat qu’il résulte des dispositions des articles 257 et 268 du CGI, lues à la lumière de celles de la directive dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti.

Au cas particulier dans le cadre d’un autre moyen la SARL se prévalit de la doctrine BOFIP BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 du 12 septembre 2012, selon laquelle :

« …​ on ne doit entendre par immeuble bâti qu’une construction qui se trouve en état d’être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu’il soit nécessaire à cette fin d’y réaliser un immeuble neuf au sens de la définition exposée au 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI, et ce, même si cette construction est destinée à être démolie par l’acquéreur. En sens inverse, dès lors qu’il est situé dans une zone où les constructions peuvent être autorisées, un immeuble dont l’état le rend impropre à un quelconque usage devra être assimilé à un terrain à bâtir (ruine résultant d’une démolition plus ou moins avancée, bâtiment rendu inutilisable par suite de son état durable d’abandon, immeuble frappé d’un arrêté de péril, chantier inabouti, etc) »

La SARL RGMB faisait valoir que l’état délabré de l’immeuble présent sur le terrain le rendait impropre à toute utilisation et que, de ce fait, le terrain ne devait pas être regardé comme un terrain bâti.

La Cour vient de rejeter ce moyen :

Si les éléments produits, en particulier les documents photographiques et procès-verbal de constat d’huissier en date du 20 septembre 2012, font état de fissures mais n’établissent pas l’état de délabrement allégué de la maison implantée sur le terrain d’assiette en litige, la rendant impropre à un quelconque usage, permettant d’assimiler le terrain à un terrain à bâtir. La SARL RGMB n’entre ainsi pas dans les prévisions de l’instruction dont elle se prévaut.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille du 18 février 2021, n° 20MA02162

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