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Une vente immobilière peut revêtir un caractère patrimonial  au sens des impôts directs et être assujettie à TVA

Article de la rédaction du 8 février 2021

Crédit photo : grooveriderz - stock.adobe.com

La Juridiction administrative vient de rendre une décision intéressant en matière d’opération immobilière par laquelle elle reconnait qu’un contribuable peut être considéré comme agissant dans une démarche patrimoniale en matière de BIC tout en étant assujetti à TVA au titre de la même opération d’ampleur.

Rappel des faits

La SCI ED, qui a pour objet social l’acquisition ou la construction de tout bien immobilier ainsi que sa gestion et son exploitation par bail, détenue par M. et Mme D à parts égales, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2014, à l’issue de laquelle l’administration a requalifié une opération immobilière de cession de dix-huit appartements en activité commerciale et a mis à la charge de la SCI des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée.

Par un jugement du 22 février 2019, le TA de Nîmes a rejeté la demande de la SCI ED tendant à la décharge de ces impositions supplémentaires.

La SCI ED a relevé appel de ce jugement.

La SCI ED soutient que :

  • S’agissant du rappel de TVA :

    • l’opération de vente de dix-huit appartements réalisée en sa qualité de bailleur du bien immobilier dont elle est propriétaire depuis 2010 relève d’une gestion patrimoniale et ne constitue pas une activité économique ; un tel opérateur est présumé ne pas posséder la qualité d’assujetti à la TVA ;

    • le seul nombre de ventes de lots ne constitue pas en soi un élément permettant de conférer à l’opération en litige le caractère d’une activité économique au sens de l’article 256 A du CGI ;

    • elle ne saurait être présumée assujettie en raison de la souscription de formulaires de déclarations périodiques de TVA par suite d’une option au titre de l’activité de location du garage avant sa démolition ;

    • le fait qu’elle se soit comportée, pour vendre ses appartements, comme un professionnel habituel de l’immobilier ne suffit pas en soi à caractériser une activité commerciale, d’autant que la décision de les vendre résulte exclusivement de contraintes bancaires de financement ;

    • l’opération immobilière en litige est dénuée de caractère habituel et d’intention spéculative et revêt un caractère patrimonial

  • S’agissant de l’impôt sur les sociétés :

    • *les profits réalisés ne sont pas des bénéfices industriels et commerciaux au sens de l’article 35 du CGI dès lors que les conditions d’habitude et d’intention spéculative ne sont pas remplies ;

    • la vente en litige relève d’une décision de gestion patrimoniale basée sur un bien dont elle est propriétaire depuis 2010 et résulte de difficultés à porter à long terme un endettement important, faute de fonds propres suffisants.

La Cour vient de donner raison aux contribuables s’agissant de leur taxation à l’impôt sur les sociétés mais rejette leur requête s’agissant de la TVA.

Concernant l’impôt sur les sociétés :

La Cour arppele qu’une SCI devient passble de l’IS en application combinée des dispositions des articles 35 et 206 du CGI à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel.

Au cas particulier la SCI ED disposait d’un patrimoine immobilier composé :

  • de six appartements et d’une station-service,

  • d’un appartement à Palavas-les-Flots (34) et d’un garage de mécanique situé à Althen des Paluds (84).

Ce garage a été acquis le 16 janvier 2001 pour un prix de 350 000 francs, soit 53 357 €. Il a été loué par la SCI à un professionnel de l’automobile jusqu’en 2011, location qui donnait lieu au paiement de loyers soumis à la TVA.

Suite au départ de son locataire, la SCI a obtenu, le 25 juin 2014, un permis de démolir le bâtiment et d’y édifier deux immeubles composés chacun de neuf appartements. Le chantier a débuté le 11 juillet 2013 et les travaux ont été achevés le 22 juillet 2014, facturés pour un total de 1 126 080 euros TTC par la société de construction A, société soeur de la SCI ED.

Cette dernière a ensuite procédé à la vente des dix-huit appartements entre le mois d’août et le mois d’octobre 2014 pour un montant de 2 464 900 euros. Il résulte également de l’instruction que M. D a personnellement vendu une maison à Meursault en 2011 et a procédé, par l’intermédiaire de deux sociétés dont il est l’unique associé, à la réalisation de deux programmes immobiliers de respectivement six et neuf logements en 2011 et 2012.

Pour la Coursi, dans ces conditions, en dépit du caractère unique de l’opération en litige, la condition d’habitude pourrait être regardée comme remplie, la longueur du délai entre la date d’acquisition du bien en 2001 et sa revente en 2014, faisant suite à une période de location de dix ans en tant que garage automobile, ne permet pas de tenir pour établie la réalité d’une intention spéculative au moment de l’achat de ce bien, alors même que la SCI ne justifie pas des difficultés financières qu’elle allègue, qui auraient fait obstacle à ce qu’elle conserve dans son patrimoine les logements construits dans le cadre d’une gestion locative. Par suite, la SCI El D est fondée à soutenir que les bénéfices de cette opération n’entrent pas dans le champ d’application du I de l’article 35 et du 2 de l’article 206 du code général des impôts.

Concernant la TVA :

Pour la Cour il résulte des dispositions des articles 9 et 12 de la directive TVA et des articles 256 et 257 du CGI que la livraison d’un bien doit être considérée comme soumise à la TVA indépendamment du caractère permanent de l’opération ou de la question de savoir si la personne ayant effectué la livraison exerce une activité de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, pour autant que cette opération ne constitue pas le simple exercice du droit de propriété par son titulaire et que si, en revanche, cette personne entreprend, en vue de la réalisation desdites ventes, des démarches actives de commercialisation foncière en mobilisant des moyens similaires à ceux déployés par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services cette personne doit être considérée comme exerçant une « activité économique » au sens dudit article et doit, par conséquent, être considérée comme assujettie à la TVA.

Au cas particulier, l’opération immobilière a mobilisé des moyens important et notamment des démarches actives de commercialisation

Pour la Cour cette opérationne constitue pas une simple opération de gestion du patrimoine privé de la SCI et doit être regardée comme étant de nature à caractériser une « activité économique », au sens et pour l’application des dispositions précitées de l’article 256 A du code général des impôts, quand bien même, ainsi qu’il a été dit au point 4, les bénéfices de cette opération n’entrent pas dans le champ d’application du I de l’article 35 et du 2 de l’article 206 du même code.

Par suite, la SCI ED n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration a estimé que cette opération entrait dans le champ d’application de l’article 257 du CGI et était ainsi soumise à la taxe sur la valeur ajoutée.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille du 4 février 2021, n° 19MA01906

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