Location meublée saisonnière par une SCI : la mise à disposition gratuite aux associés constitue un avantage occulte taxable

Le juge de l'impôt vient de nous apporter des précisions sur les conséquences fiscales de l'activité de location meublée saisonnière exercée par une SCI, tant au niveau de la société elle-même qu'au niveau de ses associés bénéficiant d'une mise à disposition gratuite du bien en dehors des périodes de location.

Le régime fiscal des SCI repose sur un principe de transparence fiscale lorsque leur activité demeure purement civile. Toutefois, l'article 206-2 du CGI prévoit que ces sociétés deviennent passibles de l'impôt sur les sociétés dès lors qu'elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 du même code. Or, l'article 35-I-5° bis du CGI qualifie expressément de BIC les revenus tirés par les personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés. Par conséquent, une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles exerce une activité commerciale emportant son assujettissement à l'impôt sur les sociétés.

Cette requalification n'est pas sans conséquence pour les associés. L'article 111-c du CGI dispose que constituent des revenus distribués les rémunérations et avantages occultes. Combiné avec les articles 54 bis et 223 du CGI, qui imposent aux personnes morales passibles de l'IS d'inscrire explicitement en comptabilité la nature et la valeur des avantages en nature accordés, ce dispositif permet à l'administration de taxer entre les mains des bénéficiaires tout avantage non comptabilisé.

Rappel des faits

La SCI M a pour objet social l'acquisition et la gestion d'une propriété dénommée « Moulin de Pont de Roudier » située à Beaumont-en-Périgord en Dordogne, ainsi que sa mise à disposition à titre gratuit au profit des associés. Ce bien, comprenait une maison principale de 188 m², un studio de gardien de 40 m², une maison d'amis de 110 m², une grange et des dépendances de 180 m² ainsi qu'un poolhouse et une piscine. La société était également propriétaire d'un bien à Cavaillon.

Les parts de la SCI étaient détenues à parts égales par M. et Mme B, tous deux cogérants. Au cours des années 2017 et 2018, la société a donné en location saisonnière le moulin via le site Abritel, spécialisé dans la location meublée haut de gamme, pendant trois semaines en 2017 et environ six semaines en 2018. Le reste de l'année, le bien était mis gratuitement à la disposition des associés qui l'utilisaient comme résidence secondaire.

À la suite d'une vérification de comptabilité effectuée en 2020, l'administration fiscale a estimé que l'activité de location meublée exercée par la SCI présentait un caractère commercial justifiant son assujettissement à l'impôt sur les sociétés. Elle a reconstitué le chiffre d'affaires de la société et, tirant les conséquences de cette requalification, a considéré que les sommes correspondant aux loyers non encaissés du fait de la mise à disposition gratuite du bien aux époux B constituaient des avantages occultes au sens de l'article 111-c du CGI. Ces revenus ont été imposés dans la catégorie des RCM entre les mains des associés.

Les époux B ont contesté ces redressements devant le TA de Nîmes qui a rejeté leur demande par jugement du 16 février 2024. Ils ont fait appel de la décision.

• Ils soutiennent que l'administration n'établissait pas l'existence des équipements prévus par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, lequel fixe la liste des éléments mobiliers devant garnir un logement pour qu'il soit qualifié de meublé. Ils en déduisaient que la société exerçait une activité de location nue, non constitutive d'une activité commerciale, et qu'elle ne pouvait donc être assujettie à l'impôt sur les sociétés. En l'absence d'un tel assujettissement, la mise à disposition gratuite du bien ne pouvait constituer des revenus distribués taxables.
• À titre subsidiaire, ils contestaient la valeur locative retenue par l'administration, fondée sur un taux de rendement de 4 % appliqué à la valeur vénale du bien estimée à 650 000 €, soit une valeur locative annuelle de 26 000 €. Ils estimaient cette évaluation excessive et disproportionnée au regard du faible attrait touristique de la région et produisaient une attestation d'agence immobilière évaluant la valeur locative à 9 300 € annuels. Ils faisaient également valoir que les versements qu'ils avaient effectués au profit de la société, soit 10 430 € en 2017 et 3 600 € en 2018, devaient venir en déduction de l'avantage imposé.

La Cour vient de rejeter la requête des époux B

Concernant la qualification de l'activité

• La Cour a relevé que l'annonce immobilière rédigée par la société elle-même n'avait pas vocation à indiquer de manière exhaustive tous les éléments d'équipement présents dans le bien, de sorte que les requérants ne pouvaient s'en prévaloir pour affirmer que les équipements du décret de 2015 n'y figuraient pas.
• La Cour a souligné qu'en dehors des périodes de location saisonnière, les époux B utilisaient cette propriété comme résidence secondaire, ce qui établit que le bien disposait des équipements nécessaires à la caractérisation d'une location meublée.
• Le site Abritel, sur lequel l'annonce avait été publiée, est spécialisé dans la location saisonnière meublée de haut standing.

Ces éléments concordants suffisaient à établir le caractère meublé de la location.

La Cour a par ailleurs constaté que cette activité a présenté un caractère habituel, s'étant répétée sur deux années consécutives avec une durée croissante. Elle en a conclu que c'est à bon droit que l'administration avait assujetti la SCI à l'impôt sur les sociétés.

Concernant l'existence des revenus distribués

• La Cour a relevé que la société avait mis le moulin gratuitement à la disposition de ses associés tout au long des périodes non couvertes par les locations saisonnières, renonçant ainsi aux loyers que lui aurait procurés la mise en location habituelle de ce bien. Cette mise à disposition constitue un avantage sans contrepartie. Cet avantage n'ayant pas été inscrit explicitement en comptabilité, il revêt un caractère occulte constitutif d'un revenu distribué imposable au sens de l'article 111-c du CGI.
• Concernant l'évaluation de l'avantage, la Cour écarte l'attestation de l'agence immobilière estimant la valeur locative à 9 300 € annuels, en relevant que les tarifs effectivement pratiqués pour la location estivale s'élevaient déjà à 6 425 € pour trois semaines en 2017 et à 12 820 € pour cinq semaines en 2018. Ces montants démontrent que le taux de rendement de 4 % retenu par l'administration n'est pas excessif pour un bien de standing situé dans un département touristique.

Enfin, la Cour rejette l'argument tiré des versements effectués par les associés au profit de la société, en indiquant que ces sommes, à les supposer correspondre à des charges, n'auraient d'incidence que sur l'impôt sur les sociétés dû par la société elle-même, mais demeurent sans incidence sur l'impôt sur le revenu dont les associés sont redevables.