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Bail commercial : le «droit d'entrée» versé par le preneur entre dans le champ d'application de l'article 257 bis du CGI

Article de de la rédaction du 16 avril 2017

La Cour Administrative d’Appel de Versailles a récemment jugé qu’un contrat de bail commercial qui avait notamment pour objet de permettre la transmission du bailleur au preneur d’un droit au bail sur des locaux dans lesquels s’exerçait une activité devait être regardé comme un transfert d’une partie autonome d’une entreprise au sens de l’article 257 bis du CGI.

Rappel des faits

Art. 257 bis du CGI :«Les livraisons de biens, les prestations de services et les opérations mentionnées aux 6° et 7° de l’article 257, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens.

Ces opérations ne sont pas prises en compte pour l’application du 2 du 7° de l’article 257.

Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour l’application des dispositions du e du 1 de l’article 266, de l’article 268 ou de l’article 297 A.»

La SARL LR a conclu un contrat de bail commercial avec la Société CCD pour une durée de dix ans portant sur un local commercial. Ce contrat prévoyait un loyer annuel de base de 154 000 € et un droit d’entrée de 600 000 €. Le jour de la prise d’effet du bail, ce droit d’entrée a été facturé ainsi que la TVA. La SARL LR a déduit ce montant sur sa déclaration de TVA du mois d’octobre 2008

L’administration fiscale, dans le cadre d’une proposition de rectification du 23 novembre 2012, a remis en cause la déductibilité de ce montant de TVA. Un rappel de TVA a été mis en recouvrement.

Par un jugement du 13 janvier 2016, le TA de Cergy-Pontoise a rejeté la demande de la société tendant à la décharge du rappel de TVA.

Pour l’administration fiscale le versement de ce droit d’entrée est la contrepartie de la propriété commerciale acquise par le preneur et constitue alors le prix de revient du droit au bail.

Elle a fondé le rappel de TVA sur l’existence d’une cession d’un élément d’actif et non d’une dépréciation du patrimoine du bailleur.

Cette cession entrait dans le cadre du régime de l’article 257 bis qui s’applique de plein droit dès lors que les conditions sont réunies. Partant le bailleur ne pouvait facturer une TVA et le locataire ne pouvait la déduire.

«Considérant qu’ainsi qu’il a été dit plus haut, l’article 10 du contrat de bail intitulé " droit d’entrée " stipule que " Le bailleur met à la disposition du preneur un local dans un centre bénéficiant d’une attractivité commerciale préexistante. (…​) Ce droit d’entrée restera définitivement acquis au bailleur, dès la prise d’effet du bail, en contrepartie des avantages de la propriété commerciale conférée au preneur(…​) " ; qu’ainsi ledit contrat avait notamment pour objet de permettre la transmission du bailleur au preneur d’un droit au bail sur des locaux dans lesquels s’exerçait une activité ; que ce contrat doit, par suite, être regardé comme un transfert d’une partie autonome d’une entreprise au sens de l’article 257 bis du code général des impôts permettant la poursuite d’une activité économique alors même qu’il n’y aurait pas transmission d’un fonds de commerce ;»

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