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Dispense de l’article 257 bis du CGI : l’option pour l’assujettissement des loyers à la TVA ne souffre aucune approximation

Dispense de TVA

Article de la rédaction 25 octobre 2020

Comme le rappelle la juridiction judiciaire le mécanisme de dispense de TVA ou de régularisation de impose que l’option prise par l’acquéreur pour assujettir les loyers à la TVA ne souffre aucune approximation.

L’acquéreur qui n’opte pas pour l’assujettissement des loyers à la TVA fait tomber la dispense de l’article 257 bis

Pour mémoire, l’article 257 bis du CGI dispose :« Les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour l’application des dispositions du e du 1 de l’article 266, de l’article 268 ou de l’article 297 A ».

Les deux conditions posées par ce texte sont donc les suivantes :

  • un vendeur et un acquéreur tous deux redevables de la TVA de plein droit ou sur option,

  • une mutation portant sur une universalité totale ou partielle de biens.

Rappel des faits

L’EURL B, dont l’objet est l’activité de commerce et de réparation de véhicules automobiles, exercée dans un bâtiment édifié en 2003 sur un TAB acquis le 13 décembre 2002, a déduit la TVA ayant grevé les coûts d’acquisition et de construction de cet immeuble.

Elle a donné en location le bâtiment à la SCI G le 28 juin 2008, puis l’a cédé à celle-ci le 28 juillet 2011 pour 230 000 €. Elle a été l’objet d’un contrôle sur pièces et d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er avril 2011 au 31 mars 2015.

Par deux propositions de rectification des 11 décembre et 28 décembre 2015, l’administration a estimé que la société aurait dû procéder à la régularisation de la TVA qu’elle a déduite au titre de l’acquisition et de la construction lors de la vente, conformément à l’article 207 de l’annexe II au CGI.

Sa réclamation du 30 mai 2016 a été rejetée le 30 novembre 2016.

Par un jugement du 2 août 2018, dont l’EURL B relève appel, le TA de Nantes a rejeté sa demande tendant à la décharge des rappels de TVA auxquels elle a été assujettie au titre de la période 1er avril 2011 au 31 mars 2012.

Au cas particulier, l’acte de vente conclu le 28 juillet 2011 entre l’EURL B et la SCI G mentionnait que les parties déclarent qu’aucune régularisation de TVA par l’EURL n’est à opérer dès lors que la vente est intervenue dans le cadre de la cession d’un immeuble locatif constituant le support d’une activité soumise à cette taxe, que la SCI en tant que cessionnaire continue la personne de l’EURL et que le cessionnaire s’engage à poursuivre l’activité du cédant pendant une durée de vingt ans et que, dans le cas où une nouvelle vente aurait lieu avant le terme de ce délai, il est informé de ce qu’il devrait procéder à la régularisation.

La Cour rappelle qu’il résulte des dispositions combinées des articles 260 et 286 du CGI que l’option prévue par l’article 260 du code précité doit faire l’objet d’une déclaration expresse à l’administration et distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeubles.

Si cette option peut être exercée à l’occasion de la déclaration d’existence de la société, cette déclaration doit comporter des indications suffisamment précises pour identifier le ou les immeubles auxquels l’option se rapporte.

L’EURL estime l’option de la SCI G en tant que cessionnaire pour son assujettissement à la TVA figure dans l’acte de cession conclue avec celle-ci, devant notaire le 28 juillet 2011, dès lors que cet acte mentionne que le cessionnaire s’engage à poursuivre la location de l’immeuble cédé dans les conditions antérieures jusqu’au terme d’un délai de vingt ans .

Pour la Cour, la circonstance que la SCI cessionnaire s’est engagée lors de la signature de l’acte de vente à poursuivre l’activité de l’EURL B, consistant à percevoir des loyers soumis à la TVA, ne permet pas de considérer qu’elle ait été assujettie à cette taxe ou ait déposé une option auprès de l’administration pour un tel assujettissement à la date de la cession.

La Cour estime donc que la cession du 28 juillet 2011 n’a pas été réalisée entre deux redevables de la TVA.

Partant elle juge que l’administration a pu estimer à bon droit que les conditions requises par l’article 257 bis du CGI pour bénéficier de la dispense de TVA n’étaient pas remplies.

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