Le dispositif d'exonération temporaire des dons familiaux (Art. 790 A bis) est revenu au centre des débats du PLF 2026. L'année dernière (PLF 2025), les parlementaires avaient réintroduit ce dispositif, expiré en 2021, en le ciblant sur l'accession à la propriété et la rénovation énergétique. Cette année, un amendement sous-amendé vise à refondre ce dispositif à peine mis en place, en le recentrant sur les primo-accédants. C'était sans compter sur l'intervention de l'Assemblée qui, via deux sous-amendements, a réintroduit la rénovation énergétique, adoptant l'ensemble malgré un avis défavorable du Gouvernement.
L’article 19 de la LFR pour 2020 avait institué à l’article 790 A bis du CGI, sous conditions, une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit pour certains dons familiaux, dans la limite de 100 000 €. L’exonération concernait les dons de sommes d’argent consentis et versés entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021 au profit d’un descendant, enfant, petit-enfant ou, à défaut, de neveux ou nièces lorsque ces sommes étaient affectées dans les trois mois à la souscription au capital initial ou à une augmentation du capital d’une petite entreprise européenne, à des travaux de rénovation énergétique ou à la construction de la résidence principale du donataire.
Ce dispositif fiscal qui constituait un levier pour relancer le secteur du bâtiment et redonner confiance aux ménages s’est éteint au 30 juin 2021 sans que l’administration n’ait précisé ses modalités d’application.
L'article 71 de la LF pour 2025 a re-introduit une nouvelle exonération fiscale temporaire sur les dons familiaux (Art. 790 A bis du CGI), de nouveau orientée vers deux objectifs sociaux majeurs : l'accession à la propriété et la rénovation énergétique des logements.
Le nouveau dispositif se caractérise par un triple encadrement :
- Encadrement familial : L'exonération s'applique aux dons consentis en ligne directe descendante (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants) et, à défaut seulement, aux neveux et nièces.
- Encadrement financier : L'exonération est soumise à une double limite : 100 000 € par donateur à un même donataire, et un plafond global de 300 000 euros par donataire.
- Encadrement temporel et d'usage : Les sommes doivent être utilisées dans un délai de six mois pour soit acquérir/construire une résidence principale, soit réaliser des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du donataire. De plus, le bien doit être conservé pendant cinq ans comme résidence principale ou être loué (hors location intrafamiliale).
L'amendement I-3616 : une tentative de recentrage radical
L'amendement I-3616, porté par le député Kasbarian, ne se contente pas d'ajuster le dispositif de l'an dernier (PLF 2025), il le réécrit en profondeur avec un objectif clair : faciliter l'accession des jeunes à la propriété.
Pour ce faire, il propose de :
- supprimer le double plafond de 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire, jugé complexe.
- recentrer l'usage : L'amendement supprime les deux objectifs (accession ET rénovation) pour ne conserver que l'affectation à "l'acquisition ou à la construction de sa résidence principale".
- ajouter une condition restrictive : Le bénéfice de l'exonération (jusqu'à 100 000 €) est désormais conditionné au fait que le donataire soit un primo-accédant (remplissant la condition de première propriété).
- durcir les conditions de conservation : Il impose une durée d'occupation de cinq ans en tant que résidence principale, supprimant la possibilité de louer le bien qui existait dans la version PLF 2025.
En supprimant l'alinéa relatif aux travaux de rénovation, cet amendement exclut de fait cet objectif du dispositif. Il fixait enfin une nouvelle fenêtre d'application, du 1er janvier 2026 au 30 juin 2027.
Les sous-amendements I-3830 et I-3833 : le retour de la rénovation énergétique
Deux sous-amendements identiques (portés par Mme Brulebois et M. Vigier ) ont été adoptés pour contrer la suppression de l'aide à la rénovation.
Leur objectif est clair : "rétablir l'éligibilité des travaux de rénovation énergétique". Les auteurs ont fait valoir qu'une suppression de cette mesure, à peine précisée par l'administration fiscale et commençant à être médiatisée, serait "incompréhensible" et créerait une "instabilité fiscale dommageable" dans un contexte de "ralentissement des chantiers de rénovation".
Partant, en complétant l'amendement principal Kasbarian, le texte final adopté par l'Assemblée couvre donc à la fois l'acquisition en primo-accession et les travaux de rénovation énergétique.
Une adoption contre l'avis du Gouvernement....
L'adoption de cet ensemble (l'amendement I-3616 ainsi sous-amendé) s'est faite malgré un avis défavorable du Gouvernement (et un simple "avis de sagesse" du rapporteur). L'opposition du Gouvernement repose sur deux arguments :
- L'absence d'évaluation : Le Gouvernement estime que la mesure de l'an dernier (PLF 2025), que cet amendement modifie déjà lourdement, n'a même pas encore pu être évaluée. Le dispositif fonctionne et il est un peu tôt pour l'étendre. La ministre du budget a précisé qu'on avait déjà le PTZ
- Le coût budgétaire : Le Gouvernement juge la mesure très coûteuse. L'amendement I-3616 tente de rassurer en estimant la dépense fiscale à "inférieure à 5-10 M€ en 2026", mais cette estimation ne prenait en compte que la version "primo-accession" et non le rétablissement de la rénovation énergétique, qui alourdit mécaniquement la facture.
Eu égard à l'avis défavorable du Gouvernement, l'avenir de cet amendement sous-amendé est pour le moment incertain...
Affaire à suivre...