L'Assemblée Nationale vient d'acter ce 15 janvier 2026 en nouvelle lecture du PLF2026 l'adoption du « statut du bailleur privé » réclamé de longue date par les praticiens et inspiré des travaux de la mission parlementaire "Le Meur". Il introduit dans la catégorie des revenus fonciers (location nue), un mécanisme d'amortissement du bien, rapprochant ainsi la fiscalité civile de la fiscalité commerciale (LMNP/BIC) pour tenter d'endiguer l'attrition du parc locatif de longue durée.
Ce dispositif issu de l'amendement 3196 est toutefois différent de celui adopté au Sénat fin 2025
Sur la base du rapport Daubresse-Cosson, le Sénat avait initialement proposé un dispositif ambitieux. En effet, l'amendement N° I-2414 rect. sexies constituait une nouvelle tentative d'instaurer l'amortissement fiscal pour la location nue, après l'échec du texte de l'Assemblée nationale consécutif au rejet du projet de loi de finances. Cependant, pour obtenir l'avis de sagesse du Gouvernement, le texte avait été vidé de sa substance :
- Imputation interdite : L'amortissement ne pouvait créer de déficit imputable sur le revenu global, le transformant en simple mécanisme d'effacement de l'impôt sur les loyers.
- Plafond réduit : Le plafond de déduction avait été abaissé à 8 000 € par an, contre 12 000 € espérés.
- Taux faibles : Les taux d'amortissement avaient été fixés à 3,5 % pour le neuf et 3 % pour l'ancien.
Voir notre article sur le sujet : PLF 2026 et « statut du bailleur privé » : la version sénatoriale rabotée par le Gouvernement
Le mécanisme adopté par les députés : L'amortissement comme levier de déduction
Le cœur du dispositif repose sur une nouvelle déduction au titre de l'amortissement, codifiée à l'article 31 du CGI. Contrairement aux dispositifs de réduction d'impôt (type Pinel), il s'agit ici d'une charge déductible du revenu foncier, ce qui favorise les contribuables à forte tranche marginale d'imposition (TMI).
Le champ d'application est double : il couvre les logements neufs ou en VEFA acquis à compter du 1er janvier 2026, mais également l'ancien avec travaux. Pour l'ancien, une condition substantielle est posée : les travaux d'amélioration doivent représenter au moins 20 % du prix d'acquisition.
Les députés ont fixé des règles d'assiette strictes pour éviter les effets d'aubaine sur la spéculation foncière : l'amortissement ne porte pas sur le terrain. La valeur du foncier est exclue forfaitairement à hauteur de 20 % du prix d'acquisition, ce qui signifie que l'amortissement se calcule sur une base de 80 % de l'investissement.
Taux et modulation sociale
Les taux d'amortissement sont différenciés selon la nature du bien:
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4 % par an pour le neuf ;
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3,5 % par an pour l'ancien avec travaux.
Le taux d'amortissement est majoré de 0,5 point à 2 points selon que le logement est affecté à la location intermédiaire, sociale ou très sociale.
Il convient de noter l'apport du sous-amendement n° 3586 (Mandon). Ce dernier vient durcir les conditions pour les logements neufs : la déduction n'est applicable que si le loyer respecte les plafonds de la location intermédiaire (Art. 199 tricies du CGI). Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Les députés ferment ainsi la porte à l'amortissement fiscal pour les loyers libres spéculatifs dans le neuf, conditionnant l'avantage à une forme de régulation des prix.
Un dispositif cumulable avec Loc'Avantages
L'adoption du sous-amendement n° 3581 (Causse) modifie l'article 199 tricies pour permettre expressément le cumul entre ce nouvel amortissement "Bailleur Privé" et le dispositif "Loc'Avantages" (réduction d'impôt liée au conventionnement ANAH).
Cette articulation crée un levier fiscal intéressant : le contribuable pourra déduire l'amortissement de ses revenus fonciers, tout en bénéficiant de la réduction d'impôt Loc'Avantages en contrepartie de loyers modérés.
Garde-fous et caractère expérimental
Le dispositif est encadré par plusieurs verrous anti-abus :
- Engagement de location : 9 ans à titre de résidence principale.
- Plafonnement global : L'avantage fiscal tiré de l'amortissement est plafonné à 10 000 € par an et par foyer fiscal
- Exclusions : Les démembrements de propriété et les locations intra-familiales sont exclus.
- Incompatibilités : Le dispositif est exclusif des régimes Censi-Bouvard ou Denormandie/Pinel ancien.
Enfin, les députés ont borné ce dispositif dans le temps. Il s'agit d'une mesure expérimentale qui sera abrogée automatiquement au bout de 37 mois (3 ans), obligeant le Parlement à re-étudier le dispositif pour le pérenniser ou non.
Affaire à suivre...