L'article 24 du projet de loi de finances 2025, qui visait à réformer en profondeur la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP), n'a finalement pas été adopté par l'Assemblée nationale lors des débats du 8 novembre.
Pour mémoire, l'article 24 du PLF2025 cherchait à corriger une particularité fiscale jugée trop avantageuse pour les loueurs en meublé non professionnels. Jusqu'à présent, ces derniers peuvent déduire les amortissements de leurs revenus locatifs imposables, sans que ces déductions ne soient prises en compte lors du calcul de la plus-value à la cession du bien. Cette situation est considérée comme un facteur aggravant les tensions sur le marché locatif, particulièrement dans les zones touristiques.
Pour remédier à cette situation, l'article 24 proposait que les amortissements déduits pendant la période de location soient désormais pris en compte lors de la cession du bien pour le calcul de la plus-value immobilière. Concrètement, le prix d'acquisition du bien serait minoré du montant des amortissements admis en déduction, sauf ceux déjà considérés dans le calcul de l'impôt sur le revenu. Les nouvelles dispositions s'appliqueraient aux plus-values réalisées sur les cessions intervenant à partir du 1er janvier 2025, laissant ainsi un temps d'adaptation aux propriétaires concernés
Mais les débats à l'Assemblée nationale vendredi 8 ont rapidement pris une tournure défavorable à l'esprit initial de la réforme.
L'adoption de l'amendement n°3566 a d'abord créé une exemption pour tous les investissements immobiliers réalisés avant le 1er octobre 2024 (Afin de protéger les propriétaires ayant investi sous l'ancien régime fiscal) vidant largement la mesure de sa substance en préservant l'ensemble du parc existant. Un second amendement (n°291), présenté comme un "amendement de repli", est venu restreindre encore davantage le champ d'application en limitant la mesure aux seules locations de courte durée définies par le code du tourisme.
Ces deux modifications ont démantelé l'ambition initiale de la réforme, conduisant finalement à son rejet, les députés ayant voté contre l'adoption de l'article 24. L'ironie de la situation est d'autant plus marquée que cette mesure avait été initialement retirée de la proposition de loi "Le Meur" sur les meublés de tourisme, précisément pour être intégrée au PLF2025, avec la promesse d'un traitement plus efficace.
Ce revers législatif illustre la difficulté à faire émerger un consensus sur la régulation des locations touristiques, malgré une volonté politique initialement affichée de rééquilibrer le marché en faveur du logement résidentiel. Il souligne également la complexité d'une réforme fiscale qui doit concilier efficacité économique, justice sociale et protection des investissements existants.
L'attention se tourne désormais vers la navette parlementaire, qui pourrait permettre de réintroduire ces dispositions sous une forme modifiée, mais les oppositions qui se sont manifestées lors de ce premier examen laissent présager de nouvelles difficultés....ou alors peut être faut-il attendre un 49-3 en CMP...
Bref...affaire à suivre...