L'article 24 du PLF 2025 visait initialement une réforme significative de la fiscalité des locations meublées non professionnelles (LMNP). Le point central était de corriger un avantage fiscal considéré comme excessif : la possibilité de déduire les amortissements des revenus locatifs sans impact sur le calcul de la plus-value lors de la vente du bien.
La réforme proposait que ces amortissements déduits soient désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la cession, en minorant le prix d'acquisition du bien du montant des amortissements précédemment déduits.
Cependant, l'examen à l'Assemblée nationale le 8 novembre a conduit à un échec :
- Un premier amendement a exempté tous les investissements antérieurs au 1er octobre 2024
- Un second amendement a restreint la mesure aux seules locations touristiques de courte durée
Ces modifications ont conduit au rejet final de l'article. Ce rejet illustre la difficulté à réformer la fiscalité du LMNP malgré une volonté politique affichée de rééquilibrer le marché locatif, notamment dans les zones touristiques.
Comme nous l'indiquions dans notre article du 9 novembre dernier:
la navette parlementaire pourrait permettre de réintroduire ces dispositions sous une forme modifiée.
C'est ce qui semble se dessiner à la lecture des deux amendements gouvernementaux soumis au Sénat, qui tentent visiblement de sauver l'esprit de la réforme tout en l'adaptant pour tenir compte des oppositions manifestées.
En effet, face au rejet de l'article 24 à l'Assemblée nationale, le gouvernement tente une nouvelle approche au Sénat à travers deux amendements complémentaires.
- Le premier, purement technique (I-2098), sécurise juridiquement le dispositif en fixant son application aux cessions réalisées à partir du 1er janvier 2025, offrant ainsi une visibilité aux propriétaires concernés.
- Le second amendement (I-2104) révèle une véritable stratégie d'adaptation. En exemptant certains types de logements à vocation sociale du nouveau régime fiscal, le gouvernement cherche à préserver l'investissement dans des secteurs jugés prioritaires : résidences étudiantes, logements pour jeunes actifs, hébergements pour personnes âgées ou handicapées, et établissements de soins longue durée.
L'accueil différencié de la Commission des Finances du Sénat, favorable pour le premier amendement et plus réservé ("Sagesse") pour le second, illustre la recherche d'un équilibre délicat entre la nécessité de réformer et la préservation de certains investissements jugés socialement utiles.
Cet aménagement de la réforme proposée au Sénat pourrait constituer une voie médiane permettant de maintenir l'objectif initial de la réforme - la régulation du marché locatif - tout en répondant aux préoccupations exprimées lors des débats à l'Assemblée nationale. Le gouvernement tente ainsi de sauver l'essentiel de sa réforme du LMNP en la recentrant sur sa cible principale : les locations touristiques.
Même si le Gouvernement met en oeuvre le 49-3...il y a des chances que cette nouvelle rédaction de l'article 24 se retrouve dans le texte définitif à moins que le Gouvernement ne soit censuré...
Affaire à suivre...