Dans le cadre de l'examen du PLF2024 en commission des Finances à l'Assemblée Nationale les députés ont adopté un amendement du député Christophe Plassard visant à prendre en compte l’amortissement dans le calcul de la plus-value immobilière des loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Cet aménagement signe ainsi la fin de l'âge d'or du régime LMNP.
Pour mémoire, il existe 2 régimes de location meublée : la location meublée professionnelle (LMP) ou la location meublée non professionnelle (LMNP) Au sens de l’impôt sur les revenus, l’activité de location d’habitation meublée est exercée à titre professionnel (LMP) lorsque les 2 conditions sont réunies :
- Les recettes annuelles TTC retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000€
- Ces recettes excèdent les revenus d’activité du foyer fiscal.
Si l’une des conditions n’est pas remplie, alors la location meublée est exercée à titre non professionnel (LMNP)
Dans le contexte, les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC et les propriétaires-loueurs qui ont opté pour le régime réel, ont la possibilité de déduire chaque année de leurs charges une annuité d’amortissement qui correspondrait à la dépréciation de l’immeuble et des meubles. En revanche, le contribuable relève du régime des plus-values immobilières des particuliers au titre du gain généré par la vente du bien.
Singularité de ce mécanisme le propriètaire n'avait, à ce jour, pas à prendre en compte les amortissements déduits au moment de la cession, dans le calcul de la plus-value immobilière.
Cette non prise en compte des amortissements pour le calcul de la plus-value immobilière des LMNP constituait un avantage fiscal considérable expliquant l'engouement pour ce régime.
La Commission des Finances vient de mettre fin à cette "anomalie fiscale" en adoptant un amendement n°I-CF2789 qui reprend, en pratique, l'une des pistes du rapport « Labaronne-de Courson » déposé en conclusion des travaux d’une mission d’information sur les dépenses fiscales et budgétaires en faveur du logement et de l’accession à la propriété et qui visait à mieux prendre en compte l’amortissement dans le calcul de la plus-value des LMNP au regard de la possibilité d’amortir le bien mis en location sans payer la plus-value à partir de la valeur comptable amortie du bien.
L’article 151 septies-VII du CGI est ainsi complété par un alinéa ainsi rédigé :
« La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession des locaux mentionnées au premier alinéa est égale au montant mentionné à l’article L. 150 V. Le cas échéant, cette plus ou moins-values est majorée de la somme des amortissements déduits depuis l’acquisition des locaux en application du 2. de l’article 38. »
Ainsi, pour les biens loués en LMNP, les amortissements déduits des revenus de la location seront réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière de cession.
Un autre amendement (n°I-CF2975) du rapporteur de la Commission des Finances adopté modifie le mécanisme de calcul des plus-values pour les seuls meublés de tourisme
Le VII de l’article 151 septies du CGI est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession des locaux mentionnées au premier alinéa est égale au montant mentionné à l’article L. 150 V.
Le cas échéant, pour les locaux mentionnés au I de l'article L. 324-1-1, cette plus ou moins-value est majorée de la somme des amortissements déduits depuis l’acquisition des locaux en application du 2. de l’article 38. »
Dans la mesure où il n'est pas expressément prévu de date d'entrée en vigueur spécifique, il convient de considérer que cette mesure s'appliquera aux ventes opérées à compter du 1er janvier 2024.
Il conviendra d'attendre toutefois l'examen de l'amendement en séance publique et son adoption définitive à l'issue des débats.
Affaire à suive...