L'amendement adopté par la commission des Finances et que nous avons déjà évoqué dans un article publié mardi propose une refonte majeure du régime fiscal des plus-values immobilières en France. Cette réforme, portée par le groupe Les Démocrates, vise à moderniser et simplifier un système jugé désincitatif et parfois injuste.
Actuellement, les plus-values immobilières bénéficient d'abattements progressifs en fonction de la durée de détention, conduisant à une exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Ce système est critiqué pour son effet pervers : il encourage la rétention des biens immobiliers, parfois au détriment de leur entretien, et ne reflète pas nécessairement la réalité économique de la plus-value réalisée.
L'amendement propose de remplacer ce système d'abattements par une méthode plus simple et plus équitable. Désormais, la plus-value serait calculée en actualisant le prix d'acquisition du bien en fonction de l'inflation, mesurée par l'indice des prix à la consommation hors tabac de l'INSEE.
Cette approche vise à ne taxer que la "vraie" plus-value, c'est-à-dire celle qui dépasse la simple évolution du coût de la vie.
En parallèle, l'amendement prévoit d'aligner le taux d'imposition des plus-values immobilières sur celui des plus-values mobilières, en appliquant le prélèvement forfaitaire unique (PFU) actuellement fixé à 30%. Cette harmonisation simplifierait considérablement le paysage fiscal et pourrait encourager une plus grande mobilité du capital immobilier.
Bien évidemment les résidences principales ne sont pas concernées.
Conscients de l'impact potentiel de cette réforme, les auteurs de l'amendement proposent une mise en œuvre progressive :
- la nouvelle méthode s'appliquerait aux terrains à bâtir dès le 1er janvier 2026,
- puis aux biens bâtis à partir du 1er janvier 2027.
Cette approche par étapes vise à laisser le temps aux acteurs du marché de s'adapter, tout en créant potentiellement un "choc d'offre" bénéfique à court terme.
Cette réforme ambitieuse pourrait avoir des conséquences importantes sur le marché immobilier français. En supprimant l'incitation à la rétention longue des biens, elle pourrait favoriser une plus grande fluidité du marché. Cependant, elle soulève aussi des questions sur son impact potentiel sur les stratégies d'investissement à long terme dans l'immobilier et sur les recettes fiscales de l'État à court et moyen terme.
En somme, cet amendement représente une tentative audacieuse de moderniser la fiscalité immobilière, en l'adaptant aux réalités économiques actuelles et en cherchant à stimuler la dynamique du marché immobilier français.
Pour autant, il convient de mettre un bémol à toute cette excitation car :
- le texte a été adopté avec un avis défavorable du rapporteur Courson qui a invité à la prudence ;
- le texte doit maintenant être examiné en séance publique ;
- le texte ne peut être considéré comme définitif dans la mesure où un autre amendement adopté a porté le PFU à 33%. Ce relèvement du PFU n'était pas prévu par les auteurs de l'amendement ;
- les auteurs ont eux-mêmes indiqué qu'ils n'étaient pas fermé à des discussions sur le coefficient de réévaluation à utiliser ;
- on est pas à l'abri d'un 49-3...
Affaire à suivre