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SCI : réserve de jouissance de l'immeuble social, attention à l'abus de droit fiscal

Contrôle et contentieux

Article de la rédaction du 15 juin 2016

Crédit photo : Xiongmao - stock.adobe.com

La Cour Administrative d’Appel de Douai vient de rendre une décision dans le cadre de la mise à disposition par une SCI de l’immeuble social au bénéfice des associés

Il ressort de la pratique que l’administration a tendance à rejeter, pour abus de droit, les montages permettant aux associés prépondérants de SCI de déduire, par le biais de déficits fonciers, des charges qu’ils n’auraient pu déduire en l’absence de loyers, du fait des dispositions de l’article 15-II du CGI.

Il ressort, en effet, de cet article que« Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ». (Un propriétaire se réserve la jouissance d’un logement, non seulement lorsqu’il l’occupe personnellement, mais également lorsqu’il le laisse gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location). Il s’ensuit que les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction des revenus de la société.

«Un propriétaire qui reprend possession d’un appartement après le départ de ses locataires en vue de l’occuper doit être regardé comme s’en réservant la jouissance.

Étant exonéré en application du II de l’article 15 du code général des impôts (CGI), il ne peut donc déduire de son revenu global ou d’autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire.»BOI-RFPI-BASE-20-30-30-20130730

L’administration et le juge de l’impôt ne souhaitent pas que les associés puissent déduire à travers cette SCI, les charges (travaux, intérêts d’emprunt…) qu’ils n’auraient pu déduire, si ces derniers avaient conservé l’immeuble dans leur patrimoine privé, en raison des dispositions précitées du CGI.

La CAA de Douai vient de rappeler que«la réserve de jouissance est établie, notamment, par l’accomplissement ou non de diligences ayant pour objet de donner le bien en location ; qu’il appartient donc au propriétaire d’apporter la preuve qu’il a offert à la location pendant l’année en cause le logement resté vacant au titre duquel il demande la déduction de charges foncières, et qu’il a pris toutes les dispositions nécessaires pour le louer»

Au cas particulier une SCI dont M. et Mme E sont associés, a fait l’objet d’un contrôle sur pièces au titre des années 2005, 2006 et 2007, au terme duquel l’administration a remis en cause le caractère déductible des dépenses de travaux réalisés dans un immeuble propriété de ladite SCI.

La Cour a souligné en l’espèce :

  • que l’immeuble en question avait été loué pour la première fois par la société le 31 décembre 2008 soit postérieurement à l’envoi par l’administration de la proposition de rectification du 11 décembre 2008,

  • que ce contrat de location n’avait prévu qu’une occupation partielle et saisonnière de l’habitation

  • et qu’il a été conclu avec le beau-frère d’un des associés résidant dans le Nord.

  • que le gérant de la SCI a été imposé à la taxe d’habitation pour cet immeuble

  • que l’associée Mme E était titulaire de l’abonnement téléphonique à cette adresse Ce contrat ne peut selon la Cour être regardé comme établissant l’intention de la SCI d’offrir cette habitation à la location au titre des années en litige.

Partant la SCI doit dès lors être regardée comme s’étant réservée au titre des années litigieuses la jouissance de l’immeuble. Elle ne pouvait donc déduire les sommes correspondant aux travaux effectués sur ce bien des revenus fonciers qu’elle a déclarés au titre de ces années.

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