Décision relative au droit à l'erreur en matière de déclaration de succession. Elle rappelle que la valeur vénale déclarée par les héritiers n'est pas une donnée irréfragable et que la preuve de son exagération peut être rapportée par une transaction ultérieure, dès lors qu'elle est étayée par des termes de comparaison cohérents.
L'article 666 du CGI dispose que les droits de mutation sont assis sur la valeur des biens transmis au jour du fait générateur, c'est-à-dire la date du décès. L'article 761 du même code précise que pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission. La valeur vénale s'entend du prix que le jeu normal de l'offre et de la demande permettrait au propriétaire de retirer de la vente du bien, à un moment donné, compte tenu des données du marché et des particularités du bien, abstraction faite de toute valeur de convenance.
L'article R. 194-1 du LPF prévoit que lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par le contribuable, c'est à ce dernier qu'il incombe de démontrer le caractère exagéré de ces bases. Cette règle de charge de la preuve s'applique notamment lorsque les héritiers ont déclaré dans la déclaration de succession une valeur qu'ils estiment ensuite excessive. Le contribuable qui a surévalué un bien dans sa déclaration doit rapporter la preuve de la valeur réelle pour obtenir la restitution des droits excédentaires.
La méthode d'évaluation par comparaison, qui consiste à rapprocher le bien à évaluer de cessions portant sur des biens similaires intervenues dans un temps voisin du fait générateur, constitue la méthode de référence. La jurisprudence admet que les termes de comparaison puissent être tant antérieurs que postérieurs au décès. La Cour de cassation a ainsi jugé qu'à défaut d'éléments antérieurs ou concomitants, une transaction postérieure pouvait être prise en considération (Arrêt de la Cour de Cassation du 16 avril 2013, n° 12-16.266).
Rappel des faits :
Mme JE est décédée le 1er juillet 2022, laissant pour héritiers sa fille Mme Z et son petit-fils M. Z. La succession comprenait un appartement en copropriété situé à Bordeaux, que les héritiers ont évalué à 590 000 € dans la déclaration de succession déposée le 25 octobre 2023.
L'appartement a été vendu le 24 mai 2024, soit environ dix-huit mois après le décès, pour un prix de 524 000 €, nettement inférieur à la valeur déclarée. Estimant avoir surévalué le bien lors de la déclaration, les héritiers ont établi le 30 juillet 2024 une déclaration rectificative ramenant la valeur à 524 000 € et ont sollicité la restitution de la différence de droits, soit 15 201 €.
Face au refus de l'administration fiscale, ils ont porté le litige devant le tribunal judiciaire.
L'administration contestait la pertinence des termes de comparaison produits par les héritiers au motif qu'ils ne portaient pas sur des biens « intrinsèquement similaires ». Elle relevait des différences de caractéristiques entre le bien litigieux et les comparables proposés : absence de cave et de parking pour certains, étages différents, années de construction distinctes des immeubles.
Le TJ de Bordeaux vient de faire droit aux demandes des héritiers en fixant la valeur vénale à 524 000 € et en condamnant l'administration à restituer 15 201 €.
- Il confirme que pour déterminer la valeur vénale au jour du décès, il est possible de prendre en considération des transactions intervenues après le fait générateur, dès lors qu'elles ne sont pas trop éloignées dans le temps renvoyant à la jurisprudence de la Cour de cassation susvisée.
- Il précise que la méthode de comparaison n'exige pas des biens "identiques", mais seulement "similaires".
La méthode de comparaison n'exige pas une comparaison à des termes identiques mais seulement similaires
- Il juge que les différences relevées par l'administration (date de construction, absence de parking ou de cave) ne sont pas des critères de disqualification dès lors que les biens se situent à proximité du bien litigieux.
Partant, le juge a estimé que le prix de vente final de 524 000 € était parfaitement corrélé aux prix du marché local au m².
En bref
- Surévaluation rectifiable : le contribuable qui a surévalué un bien immobilier dans la déclaration de succession peut obtenir la restitution des droits excédentaires en démontrant la valeur vénale réelle par des éléments de comparaison, conformément à l'article R. 194-1 du LPF.
- Similarité et non identité : la méthode de comparaison n'exige pas des biens identiques mais seulement similaires. Des différences portant sur la date de construction, l'étage, la présence de cave ou de parking ne suffisent pas à écarter des comparables situés dans le même secteur.