La résidence principale est le lieu où le contribuable réside habituellement et effectivement pendant la majeure partie de l’année, une utilisation temporaire d’un logement ne pouvant être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère, au jour de la cession, d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération prévue à l’article 150 U-II-1° du CGI.
Par ailleurs, un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal.
Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.
Rappel des faits :
La SCI O a cédé, par acte du 10 juin 2015, le bien dont elle était propriétaire au 80, avenue du Bois de Cythère à Nice, pour un montant de 970 000 €. Estimant que ce bien constituait la résidence principale de M. B, son associé à hauteur de 99 %, la société a revendiqué l’exonération de la plus-value réalisée au profit de ce dernier, sur le fondement de l’article 150 U-II-1° du CGI.
En pratique M. B a occupé le bien vendu à titre de résidence principale jusqu'au 1er février 2012 puis est revenu habiter le bien début 2015.
A l’issue d’un contrôle sur pièces, une proposition de rectification du 22 janvier 2018 a été notifiée à M. B, remettant en cause cette exonération. Au terme de la procédure, l’intéressé a ainsi été assujetti à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux et à la taxe sur les plus-values prévue à l’article 1609 nonies G du CGI au titre de l’année 2015, assorties des intérêts de retard.
M. B a fait appel du jugement du 3 décembre 2021 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande en décharge.
La Cour vient de rejeter l'appel de M.B
Au cas particulier, M. B soutenait qu’il était en droit de bénéficier de l’exonération de plus-value au titre de la résidence principale à un double titre :
- dès lors, d’une part, qu’au jour de la cession, il avait établi sa résidence principale dans l’appartement situé 80, avenue du Bois de Cythère depuis le début de l’année 2015 (Hypothèse n°1)
- et, d’autre part, que, dès lors que cet appartement avait en tout état de cause constitué sa résidence principale jusqu’au 1er février 2012, le délai pendant lequel le bien est resté inoccupé est normal (Hypothèse n°2)
Concernant l'exonération de plus-value liée au fait que le bien constituait sa résidence principale au moment de la vente et ce depuis le début de l'année 2015
M. B fait valoir qu’il a réintégré l’appartement vendu depuis le début de l’année 2015, sans donner de date exacte, jusqu’à sa cession le 10 juin 2015, du fait d’une séparation avec son épouse.
Pour contester le fait que le bien constituait sa résidence principale, comme le prétend M. B, la cour fait valoir
- qu'il a porté dans ses déclarations d’impôt sur le revenu au titre des années 2013 à 2016 une adresse aux 1er janvier 2014 à 2017 différente de celle du bien vendu, à raison de laquelle il a été assujetti avec son épouse à une taxe d’habitation bénéficiant des abattements légaux pour résidence principale et personnes à charge ;
- qu'il se borne à produire des attestations qui ne permettent pas d’établir l’établissement d’une résidence principale mais tout au plus une occupation provisoire ;
- que M. B reconnait qu’il a intégré le bien en cause en vue de réaliser sa vente dans les meilleurs délais ;
- que M. B a opté dans sa déclaration de revenus de l’année 2015 pour les frais réels, qu’il a calculés à partir d’une résidence principale à une adresse différente de celle du bien vendu ;
- que si M. B s’est présenté en décembre 2015 au service des impôts pour solliciter un dégrèvement de la taxe sur les logements vacants, il s’est seulement prévalu de la mise en vente du bien, mais n’a aucunement précisé que ce bien aurait constitué sa résidence principale au cours de l’année 2015 ;
- qu'il ne produit aucun élément matériel, relatif par exemple à un déménagement d’effets personnels ou à une réexpédition de courrier, qui permettrait d’établir un transfert de sa résidence principale ;
- que les données relatives à la consommation d’électricité fournies par M. B ne sont pas pertinentes.
Concernant l'exonération de plus-value liée au fait que l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, et que la cession est intervenue dans des délais normaux
M. B se prévaut du fait que le bien a constitué sa résidence principale et celle de son épouse jusqu’au 1er février 2012.
De son côté, la Cour estime que M. B n'a pas accompli les diligences nécessaires pour mener à bien la vente dans les meilleurs délais à compter du transfert de la résidence principale et partant que le bien en litige n'a pas conservé une telle qualité entre le 1er février 2012 et la date de sa cession, le 10 juin 2015. Pour ce faire, la Cour fait valoir :
- que l'appartement, acquis en décembre 2009, a été mis en vente dès le 25 juin 2010, à un prix double de celui d’acquisition ;
- que si M. B justifie qu’il a accordé divers mandats de vente à des agences immobilières, la vente n’a pu être réalisée qu’à la suite d’une baisse de prix consentie en 2013 et 2014 ;
- que si M. B fait valoir que le motif de la cession résultait de l’existence de charges de copropriété trop élevées, il n'apporte pas la preuve que le prix demandé aurait permis la réalisation d’une vente dans des délais raisonnables à compter de la date du transfert de la résidence habituelle ;
- que M. B n'apporte pas la preuve que le contexte économique local aurait fait obstacle à une vente dans des délais raisonnables et à un prix adapté ;
- que même si la configuration des lieux, et les caractéristiques du bien (Appartement de grand standing avec des charges de copropriété élevées) peuvent freiner certains acheteurs, M. B n'en apporte pas la preuve ;
- qu'enfin, la circonstance que l’administration a prononcé un dégrèvement de la taxe sur les logements vacants au titre des années 2014 et 2015, au motif que l’appartement était en vente, est sans incidence sur l’appréciation des diligences accomplies.