L’augmentation de la surface habitable de 20% et la division d’un bien en plusieurs logements caractérisent des travaux de reconstruction ou d'agrandissement non déductibles

Nouvelle décision qui nous invite à une prudence accrue dans la qualification des travaux immobiliers. Avant de passer en charges déductibles des travaux, il est essentiel de bien déterminer s'ils constituent de simples rénovations ou s’ils relèvent d’un projet de reconstruction ou d’agrandissement, ce qui exclurait leur déductibilité. L’augmentation de la surface habitable de 20% et la division d’un bien en plusieurs logements constituent des critères permettant de caractériser une reconstruction, même si le gros œuvre n’est pas touché.

Le contexte juridique de cette affaire repose principalement sur les dispositions des articles 28 et 31 du CGI. L'article 28 définit le revenu net foncier comme étant la différence entre le montant des revenus bruts et celui des charges déductibles. Parmi ces charges, l'article 31 précise que seules les dépenses liées à l'entretien, à la réparation ou à l'amélioration du bien immobilier peuvent être déduites des revenus fonciers. En revanche, les travaux de reconstruction ou d'agrandissement, qui modifient de manière significative la structure ou la surface du bien, sont exclus de la déductibilité.

La jurisprudence a, quant à elle, longtemps clarifié cette distinction, en précisant que les travaux considérés comme de reconstruction ou d'agrandissement, qui affectent la configuration ou l'usage d'un bien immobilier, ne peuvent être pris en compte pour la réduction de l'assiette imposable.

Rappel des faits :

La SCI Abberline, composée de quatre associés (M. B D à 20%, Mme E C à 50%, et M. et Mme A D à 30%), a fait l’acquisition d’une maison en 2013. Des travaux importants y ont été réalisés entre 2015 et 2016, mais lors d'un contrôle fiscal, l’administration a remis en cause la déductibilité de certaines de ces dépenses. L'administration a réintégré dans les revenus de la SCI des dépenses de travaux de 24 221 € en 2015 et 37 268 € en 2016. Ces travaux ont transformé une maison de deux niveaux avec combles en deux appartements sur trois niveaux, augmentant la surface habitable de 90 m² à 108 m² (soit +20%). Elle a estimé que ces travaux s'apparentaient à des travaux de reconstruction ou d’agrandissement, non déductibles au titre des revenus fonciers. Les associés ont contesté cette décision devant le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, qui a rejeté leur recours. Ils ont ensuite interjeté appel devant la Cour administrative d’appel de Versailles. Ils se prévalent du fait 

• • que les travaux réalisés étaient, selon eux, des rénovations déductibles au titre des charges foncières, sans impact sur la structure du bâtiment.
  • que la cave et les combles étaient déjà habitables avant les travaux, ce qui exclurait la notion de reconstruction ou d'agrandissement.

La Cour vient de rejeter la requête des quatre associés de la SCI.

La Cour rappelle que les travaux de reconstruction consistent en des modifications profondes de la structure initiale du bien, pouvant inclure la création de nouveaux logements ou l’augmentation significative de la surface habitable.

Au sens de ces dispositions, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et comme des travaux d'agrandissement ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants. Lorsque des travaux n'ayant pas ce caractère sont effectués dans la même opération, les dépenses exposées à ce titre ne sont déductibles que si les différents travaux sont dissociables. Des travaux d'aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s'ils affectent le gros œuvre ou s'il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable. 

En l'espèce, les travaux ont consisté en la création ou le déplacement de cloisons intérieures, en la création de nouvelles pièces, notamment dans l'ancienne cave située au sous-sol et dans les combles au dernier étage, et en la pose d'un escalier. Il en est résulté, ainsi qu'il ressort des déclarations H1 et H2 déposées, respectivement en juin 1970 par l'ancien propriétaire de la maison et en avril 2018 par la SCI à l'issue des travaux, que la maison d'une surface habitable initiale de 90 m² a été divisée en deux appartements de type T2 et T3 mesurant respectivement 36 m² et 72 m², soit un total de 108 m² et une augmentation de 20 % par rapport à la surface habitable initiale

Appréciation par le tribunal des arguments des requérants concernant l'habitabilité de certaines parties d'un bien immobilier avant travaux :

• Concernant le sous-sol : Les requérants affirment qu'il était déjà habitable, mais le tribunal estime que leur preuve (une photo non datée) est insuffisante. De plus, plusieurs documents officiels désignent cet espace comme une "cave", ce qui contredit l'affirmation des requérants.
• Concernant les combles : Les requérants soutiennent qu'ils étaient déjà habitables et n'ont pas fait l'objet de gros travaux. Cependant, le tribunal considère que cette affirmation n'est pas étayée par des preuves suffisantes. De plus, les documents officiels ne mentionnent pas cet espace comme habitable, et l'administration a fourni des preuves de travaux significatifs (création d'un escalier et d'une passerelle) pour rendre cet espace accessible.

Pour la Cour, la SCI Abberline n’a pas apporté de preuves suffisantes pour démontrer que la cave et les combles étaient déjà habitables avant les travaux. Les photos non datées et la présence de fenêtres ne suffisent pas à prouver leur caractère habitable initial.

Les requérants ont tenté de dissocier certaines dépenses, en arguant qu’une partie des travaux portait sur des rénovations déductibles. La Cour a refusé cette demande, considérant que les travaux participaient d'une opération globale de transformation, ne pouvant être scindée.