Quid de l'application de l'exonération des plus-values immobilières réalisées par des non-résidents, prévue à l'article 150 U-II-2° du CGI, aux cessions effectuées par des sociétés de personnes translucides de type SCI ?
L’article 150 U-II-2° du CGI, institué par la loi de finances pour 2004, prévoit une exonération particulière de plus-value immobilière en faveur de l’habitation en France des non-résidents.
Ce régime a été aménagé à plusieurs reprises et dernièrement par l’article 43 de la LF pour 2019. Désormais, cette exonération s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, à la double condition que :
- le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
- la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.
Rappel des faits
La SCI Ainvest, dont les associés sont non résidents, a vendu le 15 mars 2021 un bien immobilier situé à Prades-le-Lez (Hérault), réalisant une plus-value de 80 461 €. Cette plus-value a été soumise à l'impôt sur le revenu, aux contributions sociales et à la taxe sur les plus-values immobilières élevées.
La SCI estimait pouvoir bénéficier de l'exonération prévue à l'article 150 U-II-2° du CGI et a donc demandé la restitution des impositions acquittées.
Après le refus de l'administration fiscale, la SCI a saisi le TA de Montpellier, qui a rejeté sa demande le 13 février 2023.
Contestant ce jugement, la SCI a fait appel devant la Cour administrative d'appel de Toulouse.
La SCI AInvest soutient que le législateur n'avait pas voulu établir une distinction entre les non-résidents propriétaires directs de leur bien immobilier et ceux qui le détiennent par l'intermédiaire d'une société de personnes transparente.
Elle se prévaut du fait que, puisque les sociétés de personnes sont fiscalement transparentes, l'exonération devrait s'appliquer aux cessions réalisées par ces sociétés dès lors que les associés remplissent les conditions prévues par l'article 150 U, II, 2° du CGI.
La Cour administrative d'appel vient de confirmer le jugement du Tribunal administratif de Montpellier
Elle a rappelé que l'article 150 U-II-2° du CGI prévoit clairement que l'exonération s'applique uniquement aux cessions réalisées par des personnes physiques non résidentes.
Elle a souligné que, malgré la transparence fiscale des sociétés de personnes, celles-ci restent des entités distinctes des associés et sont donc exclues du bénéfice de cette exonération.
La Cour a conclu que la cession du bien immobilier ayant été effectuée par la SCI AInvest, et non par une personne physique, l'administration fiscale était fondée à refuser l'exonération demandée.
Pour mémoire, le gouvernement s'était déja prononcé en ce sens le 2 février 2023 (Réponse ministérielle Évelyne Renaud-Garabedian, JO Sénat du 2 février 2023, question n°00328)