Conformément aux dispositions de l'article 150 VB-II-4° du CGI, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration réalisées sur un immeuble peuvent venir en majoration du prix d'acquisition pour la détermination d'une plus-value immobilière des particuliers.
Les dépenses de reconstruction et d'agrandissement s'entendent normalement de ceux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants
Les dépenses d'amélioration, quant à elles, ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.
Enfin les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.
Rappel des faits :
Par un acte du 12 mai 2016, M. A et son épouse ont vendu un bien immobilier dans le Gard à M. D, au prix de 386 000 €, et payé une plus-value immobilière d’un montant de 46 881 €. L’acquéreur a saisi le tribunal judiciaire de Nîmes postérieurement à la vente et un rapport d’expertise judiciaire a été déposé relevant le défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse. M. A a été condamné par jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 10 mai 2021 à payer à M. D la somme de 76 184 € sur le fondement de la garantie décennale au titre des travaux de remise en état des lieux.
Le jugement précise notamment : « L’expert judiciaire relève que des infiltrations d’eau sont dues à un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse non réalisée dans les travaux commandés par Monsieur A à la société EUROSYNTEC. Ceci s’ajoute au fait que le ponçage mécanique nécessaire à la pose du revêtement a pu accélérer la détérioration de la chape de ciment qui constituait la protection lourde de l’étanchéité existante. () Sur l’évaluation du préjudice, l’expert judiciaire a comparé 6 devis avant d’estimer le montant des travaux nécessaires à 76 184 euros. Il précise que ce prix comporte 70 620 euros de réfection d’étanchéité, 3 564 euros pour réparer les embellissements dégradés et 2 000 euros pour la mission de maîtrise d’œuvre nécessaire ».
M. A a présenté une réclamation contentieuse en date du 19 septembre 2021 intégrant un complément de travaux de 76 184 € et visant à obtenir le dégrèvement partiel des droits payés au titre de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente, le 12 mai 2016, du bien immobilier sis à Domessargues. Sa réclamation a fait l’objet d’une décision de rejet prononcée le 10 novembre 2021.
M. A vient de saisir la juridiction administrative.
La Tribunal a rejeté la requête de M.A.
Il soutient que la réfection complète de l’étanchéité de la terrasse de la maison cédée doit être assimilée à des travaux de reconstruction et d’amélioration. Pour le vendeur, ces travaux doivent par suite être réintégrés dans le calcul de la plus-value réalisée le 12 mai 2016 et dont il demande la rectification.
Pour M. A, en effet, les travaux effectués peuvent être assimilés à des travaux de destruction, reconstruction et apportent nécessairement à l’immeuble concerné une amélioration liée au confort et à la salubrité. Il fait valoir :
- que le respect des normes applicables en 2022 implique nécessairement une amélioration ;
- et que la reconstruction ne s’est pas faite à l’identique, l’expert préconisant une solution technique différente ;
- que le coût des travaux est très important et représente 50 % du prix d’achat initial de la maison cédée ;
Le tribunal ne partage pas la position de M. quant à la qualification des travaux d'étanchéité réalisés qu'il assimile à des grosses réparation et non à des travaux de reconstruction et d'amélioration :
Toutefois, il ressort des pièces versées au dossier, notamment du jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 10 mai 2021 et du rapport d’expertise du 10 mai 2019, que les travaux à la réalisation desquels M. A a été condamné, quel que soit leur coût, visaient à réparer les seules défectuosités d’étanchéité de la toiture.
Si, compte tenu de l’évolution des normes applicables, une part d’amélioration ou de reconstruction aurait été induite par lesdits travaux, celle-ci, en l’absence de descriptif détaillé desdits travaux, n’est pas dissociable de leur ensemble, lequel caractérise une opération unique de grosse réparation à laquelle M. A a été condamné.
Par conséquent, le service était fondé à refuser que ces travaux soient portés en majoration du prix d’acquisition, en application du 4° précité du II de l’article 150 VB du code général des impôts.