si un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du seul fait que le cédant a libéré les lieux avant la cession, c'est à la condition que la vente intervienne dans un délai qui puisse être regardé comme normal. Ce délai est apprécié par l'administration et le juge de l'impôt à la lumière des diligences effectuées par le contribuable pour vendre son bien immobilier. Par ailleurs le juge de l'impôt adapte son faisceau d'indices aux nouveaux modes d'organisation du travail et tient compte de nouveaux éléments.
En principe pour bénéficier de l’éxonération de plus-value immobilière au titre de la "résidence principale" le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. Pour autant l’administration admet, lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, que l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers
Aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Il convient donc sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation , y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal .
Dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération , notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.). BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°190
Rappel des faits :
Mme A a vendu, par acte du 5 juillet 2013, un chalet situé à Saint-Martin-de-Belleville (Savoie) pour un montant de 2 270 000 € dont 83 000 € de biens meubles (Le bien avait été mis en vente le 4 décembre 2010). Cet acte mentionne que l’immeuble constituait au moment de la vente sa résidence principale et que la plus-value dégagée était exonérée en application de l’article 150 U-II-1° du CGI. A la suite d’un contrôle sur pièces, le vérificateur a remis en cause cette exonération au motif que le bien cédé ne constituait pas la résidence principale de la requérante. En conséquence, Mme A a été assujettie, au titre de l’année 2013, à une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux et à la taxe prévue à l’article 1609 nonies G du CGI, impositions auxquelles ont été appliquées des intérêts de retard et la majoration de 40 % pour manquement délibéré.
Par un jugement n° 1908252 du 17 mars 2022, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande en décharge.
Mme A a fait appel du jugement.
La Cour vient de rejeter la demande de Mme A.
Mme A soutient non seulement que le bien vendu constituait sa résidence principale et qu'il doit être regardé comme étant demeuré sa résidence principale durant la période précédant la vente, au cours de laquelle il était inoccupé, dans la mesure où elle correspond à un délai normal et qu’ont été accomplies toutes les diligences nécessaires.
- Sur le délai entre la mise en vente et la vente
- Mme A soutient avoir accompli les diligences nécessaires en confiant la vente de son bien à trois agences immobilières dès décembre 2010
Toutefois la cour fait valoir qu'elle ne l’a mis en vente auprès d’une troisième agence immobilière que le 9 juillet 2012 et que le prix qu’elle a proposé à la vente au 4 décembre 2010 était supérieur d’environ 340 000 € au prix de cession d’un chalet voisin de même superficie vendu par sa sœur en juin 2010 six mois après sa mise en vente.
- Mme A soutient que le prix de son chalet a été déterminé par un professionnel de l’immobilier et fait état de difficultés propres au marché local en s’appuyant sur la circonstance que seulement six ventes concernant des biens immobiliers comparables ont eu lieu entre 2010 et le 5 juillet 2013
Pour la Cour le faible nombre de visites de son chalet aurait dû l’inciter à réviser à la baisse le prix de vente proposé. Elle estime par ailleurs que Mme A n’apporte pas de précisions sur le nombre de biens comparables mis en vente.
Eu égard à ces circonstances, le délai de vingt-neuf mois écoulé entre la mise en vente et la cession du chalet ne peut être regardé comme normal.
- Sur le fait que le bien constituait sa résidence principale au moment de la mise en vente
Mme A, soutient que son chalet a été sa résidence principale entre la date d’achèvement de sa construction en août 2009 et celle de son départ pour Lyon en février 2011. Toutefois la cour fait valoir que :
- les relevés de péages (31 A/R) ne correspondent pas à ses obligations professionnelles prévues dans son contrat de travail qui lui imposait de se rendre au siège social de son employeur à Lyon une fois par semaine et, d'autant plus que 20 de ces A/R recouvrent des week-ends, des jours fériés ou des périodes de fêtes de fin d’année. Par ailleurs, la Cour souline que l’ensemble de ces A/R ne permet de déterminer une présence maximale de la requérante en Savoie que de trente-deux jours en semaine alors qu’elle devait télétravailler quatre jours par semaine.
- que les consommations d’électricité dans le chalet ne font pas apparaître de variations significatives entre la période antérieure à celle du départ allégué par Mme A du chalet et celle postérieure audit départ, et la consommation d’eau est bien supérieure au cours des périodes du 3 août 2011 au 30 juillet 2012 et du 1er septembre 2012 au 4 juillet 2013 par rapport à celle au cours de la période du 28 juillet 2010 au 3 août 2011.
Il en résulte que Mme A… ne peut, en tout état de cause, être regardée comme ayant eu sa résidence principale à Saint-Martin-de-Belleville entre la date d’achèvement de la construction et son installation à Lyon en février 2011.
L'administration et le juge de l'impôts adaptent leur faisceau d'indices aux nouveaux modes d'organisation du travail (Télétravail, flex office, Co-working). Désormais les relevés de péages, au même titre que les consommations énergétiques, permettent aux juges d'établir la réalité des faits.