La juridiction administrative vient de rappeler que si un bien immobilier ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour c'est à la condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal et que le cédant a accompli les diligences nécessaires pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais.
En principe pour bénéficier de l'exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale (Art.150-U-II-1° du CGI), le logement doit constitué la résidence principale du cédant au jour de la cession.
Toutefois, l'administration fiscale admet, "lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, que l'exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.)." (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°180 et s).
Rappel des faits :
Mme A a, en 2009, mis en vente l’ancien logement familial constitué d’un hôtel particulier en très bon état d’environ 270 m² habitables doté d’un parking pour deux voitures et d’un terrain arboré de 1 572 m2,. Elle a ellemême occupé ce logement jusqu’en mars 2013, date de son départ pour l’Allemagne, et le bien n’a été finalement cédé que le 23 octobre 2017.
Mme A a déclaré, au titre de l’année 2017, une somme de 155 887 € correspondant à la plus-value réalisée lors de la vente. Elle a été assujettie à ce titre à une cotisation d’impôt sur le revenu de 1 119 € et aux contributions sociales à hauteur d’un montant total de 47 078 €. Par le jugement n°1907263 du 28 septembre 2021, le tribunal administratif de Versailles a rejeté la demande de Mme A tendant à la décharge de ces impositions. Mme A a fait appel de ce jugement.
La Cour vient de rejeter la requête de Mme A.
Un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celuici a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal. Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu - précise la Cour
Au cas particulier la Cour a suivi l'administration qui considérait que la cession ne s’était pas réalisée dans un délai normal et que Mme A n’avait pas accompli les diligences nécessaires pour mener cette vente dans les meilleurs délais.
Pour la Cour :
- Mme A ne démontre pas que le marché immobilier local connaissait des difficultés particulières en 2013 pour la vente d’un tel bien ;
- Le prix initial, qui était supérieur de 17,9 % au prix de cession et qui dépassait l’estimation de la valeur du bien faite par l’agence a été réduit trop lentement, restant notamment inchangé pendant trois ans, entre 2012 et 2015, à un niveau encore supérieur de 7,86 % au prix de cession ;
- Bien que des agences immobilières aient suggéré un prix de présentation de 2,7 à 2,8 M€, l'estimation de la valeur réelle du bien était inférieure, à environ 2,2 à 2,5 M€, selon une attestation de l'agence immobilière ;
- Le prix de vente élevé initial n'était pas justifié car le prix d'achat de la propriété était beaucoup plus bas, à seulement 960 868 €.
- D'autres propriétés similaires dans le voisinage ont été vendues à des prix largement inférieurs.
Au vu de ces éléments, le délai de plus de quatre ans et demi qui s’est écoulé entre le déménagement de Mme A en Allemagne et la date de mise en vente du bien apparaît comme anormalement long. Dès lors, la requérante, à qui incombe la charge de la preuve, n’a pas établi que la plusvalue réalisée devait bénéficier de l’exonération prévue par l’article 150 U-II-1 du CGI.