Plus-value immobilière et résidence principale : quand le «faisceau d'indices» fait tomber l'exonération

La juridiction administrative nous rappelle, une fois encore, que l'exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale est une exonération de pur fait. Par la méthode du faisceau d'indices (lieu d'imposition à l'impôt sur le revenu et à la taxe d'habitation, comptes bancaires, consommations énergétiques, adresse postale pour les administrations...) le juge de l'impôt peut remettre en cause l'exonération dont le vendeur s'est prévalue quand la réalité des faits témoigne que le bien vendu ne pouvait constituer sa résidence habituelle et effective.

Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées en application de l'article 150-U-II-1° du CGI. 

Sont considérés comme résidences principales au sens de l'article précité, les immeubles ou parties d'immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

La résidence habituelle doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. Il s'agit d'une question de fait qu'il appartient à l'administration d'apprécier sous le contrôle du juge de l'impôt. Il doit également s'agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Lorsqu'un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l'effectivité de la résidence.

Rappel des faits :

M. et M^me A ont acquis le 1er juin 2018 un appartement sis au 29 rue de la Chapelle à Paris 18ème pour le prix de 590 000 € et qu’ils ont vendu le 9 septembre 2019 pour le prix de 820 000 € et, déclarant que ce bien immobilier constituait leur résidence principale, ont bénéficié d’une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession de ce bien.

Les intéressés ont fait l’objet d’un contrôle sur pièces à l’issue duquel ladite exonération a été remise en cause par l’administration fiscale qui a en conséquence notifié à M. et M^me A, par une proposition de rectification du 22 septembre 2020, des impositions supplémentaires en matière d’impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et de taxe sur la plus-value immobilière en application des dispositions de l’article 150 U II-1 du CGI

Par une réclamation contentieuse du 9 mars 2021, M. et M^me A ont contesté ces impositions. Par une décision du 31 mars 2021, l’administration fiscale a rejeté leur réclamation.

Les époux A ont saisi la juridiction administrative.

Le Tribunal administratif de Paris vient de rejeter leur demande

Pour justifier du caractère habituel et effectif du bien vendu M. A s'est prévalu :

• du fait que ses courriers administratifs étaient reçus à cette adresse et joint deux relevés bancaires et un relevé de la MSA adressés à l’adresse de cet appartement et à son nom ;
• de factures d’électricité et de gaz au cours des années 2018 et 2019 ;
• du fait que l’appartement était couvert par une assurance d’habitation principale.

M. A fait valoir qu'il s'est absenté régulièrement pour suivre des travaux (de juin 2018 à juin 2019) de rénovation d’un bien immobilier dans la commune de Bozouls acquis en vue d’une exploitation commerciale en tant que gîte.

Utilisant la méthode du "faisceau d'indices", le juge de l'impôt de son côté fait valoir :

• que le bien sis au 29 rue de la Chapelle n’a jamais été déclaré comme adresse principale dans le cadre de la déclaration de revenu ;
• que M. et M^me A n'ont pas été assujettis à la taxe d’habitation à cette adresse parisienne ;
• que l’adresse du bien immobilier à Bozouls (Aveyron) a été déclarée comme adresse d’envoi du courrier auprès de l’administration fiscale depuis novembre 2018 ;
• que les factures d’électricité et de gaz relatives au logement parisien font état de consommation relativement basse de 1 794 KW/h et de 10 748 KW/h qui ne correspondent pas à ceux d’une maison régulièrement habitée ;
• qu'outre le cas isolé de la MSA, les autres organismes de versement de pensions de retraite de M. A (Ircantec, Alproarrco, Alproagirc, CPAM Aveyron) ont déclaré à l’administration fiscale l’adresse de Bozouls tandis que la CPAM Nanterre a déclaré l’adresse du 259 rue Gabriel Peri dans la commune de Colombes, résidence principale du requérant jusqu’à la vente de ce bien le 23 mars 2018 ;
• que les comptes bancaires détenus par M. A le sont à l’adresse de Bozouls pour quatre d’entre eux, à l’adresse de Colombes, pour quatre autres comptes ouverts et les cinq comptes restants mentionnant l’adresse de Paris sont en réalité des comptes détenus à l’agence de la commune de Bozouls du Crédit Agricole Midi Pyrénées ;
• que les six photos du gîte de Bozouls produites par M. A dans la présente instance ne permettent pas d’apprécier, à elles-seules, l’impossibilité alléguée de résidence dans ce bien immobilier en travaux où ils ont de leur propre aveu résidé pendant les travaux, rien ne permettant d’établir qu’une partie au moins de ces vastes locaux n’était pas partiellement habitable.

Dans ces conditions, M. A n’est pas fondé à soutenir que le bien immobilier situé au 29 rue de la Chapelle à Paris 18ème détenu pendant un peu plus d’un an seulement, aurait été sa résidence principale et par conséquent que la plus-value réalisée à l’occasion de la cession de ce bien devait être exonérée d’imposition sur le revenu et de prélèvements sociaux en application des dispositions de l’article 150 U du CGI.