Dans le cadre du calcul des plus-values immobilières , il est possible d’apporter certaines corrections au prix d’acquisition afin de diminuer voire supprimer totalement le gain taxable.
Ainsi est il possible de majorer le prix d’acquisition des dépenses des travaux.
Concernant cette majoration du prix d’acquisition pour travaux il convient, toutefois d’opérer une distinction selon que lesdits travaux sont réalisés après l’achèvement de l’immeuble ou avant l’achèvement de l’immeuble.
Postérieurement à l’achèvement de l’immeuble , l’article 150 VB-II-4° du CGI prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.
Dès lors, ne peuvent pas être pris en compte pour leur montant réel les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise (ex : main-d’oeuvre salariée).
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Soulignons que prenant le contre-pied de l’administration fiscale, la Cour administrative d’appel de Nantes estime qu’un contribuable peut, pour le calcul de la plus-value, majorer le prix d’acquisition, du coût des matériaux personnellement achetés dans un magasin et installés par une entreprise (CAA de Nantes du 17 février 2011)
Il en est de même du coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise.
Les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d’acquisition toutes conditions étant par ailleurs remplies.
Le gouvernement vient, dans le cadre d’une réponse ministérielle, de réaffirmer sa position précisant qu’en dépit de la réforme opérée sur le régime des plus-values immobilières les modalités de prise en compte des travaux réalisés par le cédant demeurent inchangées.
Afin d’assurer le retour à l’équilibre des finances publiques et de contribuer à la réduction des niches fiscales et sociales, qui permettent aux contribuables de réduire, voire d’échapper à l’impôt, le Gouvernement a engagé une réforme du régime d’imposition des plus-values immobilières.
Dans le cadre de l’examen par le Parlement du deuxième projet de loi de finances rectificative pour 2011, les modalités d’application de cette réforme, qui prévoyait initialement la suppression de l’abattement pour durée de détention, ont été modifiées afin, notamment, de tenir compte du cas spécifique des cessions de biens détenus de longue date.
Ainsi, au terme des débats parlementaires, le Gouvernement et la représentation nationale ont trouvé un compromis qui maintient le système actuel d’abattement pour durée de détention avec une cadence progressive (2 %, puis 4 % et enfin 8 %) en fonction de la durée de détention du bien, conduisant à l’exonération totale des plus-values au bout de 30 ans.
Les autres modalités de détermination des plus-values immobilières et, notamment, les modalités de prise en compte des travaux réalisés par le cédant demeurent inchangées. Ainsi, le prix d’acquisition à retenir, en cas de construction réalisée à titre occasionnel par le cédant, s’entend du prix d’acquisition du terrain majoré du coût des travaux de construction réalisés avant l’achèvement de l’immeuble.
Postérieurement à l’achèvement de l’immeuble, le 4° du II de l’article 150 VB du code général des impôts (CGI) prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.