Travaux déductibles : l'administration doit rechercher si les dépenses de réparation et d'entretien peuvent être dissociées des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement

Rappel des faits :

M. B a acquis en 2011 un ensemble immobilier dont une partie est inscrite à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques. M. et Mme B ont réalisé dans cet immeuble à destination mixte de bureaux et d'habitation d'importants travaux. Les dépenses correspondantes, au titre de 2013, 2014 et 2015 ont été déduites de leurs revenus fonciers, dont le déficit a été imputé sur leur revenu global. L'administration fiscale a remis en cause le caractère déductible d'une partie de ces dépenses de travaux qu'elle a regardées comme des dépenses de reconstruction et d'agrandissement. Elle a également remis en cause l'imputation du déficit foncier sur le revenu global au motif que l'engagement de conserver la propriété du bien pendant quinze ans n'avait pas été respecté. M. et Mme B ont été assujettis à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu.

Ils se sont pourvus en cassation contre l'arrêt du 10 décembre 2021 par lequel la CAA de Nantes a rejeté leur appel contre le jugement du 2 juillet 2020 du TA de Caen rejetant leur demande de décharge de ces impositions supplémentaires. 

Le Conseil d'Etat vient de faire droit à la demande des époux B.

Au cas particulier, les travaux réalisés par M. et M^me B ont consisté :

• au rez-de-chaussée de l’immeuble à créer un logement sur l’emplacement des anciens garage, chaufferie et local technique et à transformer deux bureaux en logements,
• au premier étage, à subdiviser le lot n°5 en deux logements,
• au second et dernier étage, à créer trois nouveaux logements répartis sur quatre lots,

Les travaux ont ainsi conduit à divers aménagements internes et à la redistribution de l’espace intérieur de tous les niveaux de l’ensemble immobilier désormais formé au total de sept logements au lieu de quatre initialement, soit

• un au rez-de-chaussée,
• un au premier étage
• et deux au second étage.

Ces travaux, outre une importante modification de la consistance des locaux, ont entraîné la création de nouvelles surfaces habitables sur des emplacements de jardins, garage et escaliers.

Pour l'administration, eu égard à leur nature et à leur ampleur, les travaux en cause devaient être regardés dans leur ensemble comme des travaux d’agrandissement et de reconstruction, alors même que les intéressés avaient présenté des facturations dissociées pour les parties déjà utilisées en logements, d’une part, et pour celles résultant d’un agrandissement de surface et d’une nouvelle affectation, d’autre part.

La Cour a estimé que l'administration avait fait une exacte application des dispositions de l'article 31 du CGI en réintégrant les dépenses de travaux dans les bases imposables de M. et M^me B à l’impôt sur le revenu et en remettant en cause le déficit foncier correspondant.

Le Conseil d'Etat estime que la Cour a commis une erreur de droit.

En statuant ainsi, sans rechercher si, au sein des travaux en cause, les dépenses de réparation et d'entretien pouvaient être dissociées des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement, et en écartant comme inopérante la circonstance que des pièces avaient été produites en ce sens, la cour a commis une erreur de droit.