Le sénateur Claude Malhuret vient de relancer le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur la situation de l'usufruitier successif dans le régime des plus values immobilières des particuliers .
On sait déjà que la cession de droits relatifs à un immeuble (usufruit, nue-propriété...) relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers prévu à l'article 150 U du CGI lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI.
Des règles particulières de détermination du prix de cession et du prix d'acquisition s'appliquent selon que le contribuable :
- cède un droit démembré après en avoir acquis la pleine pleine propriété ;
- cède un droit démembré acquis isolément ;
- cède un bien immobilier après réunion de propriété.
De même, en cas de cessions conjointes par le nu-propriétaire et l'usufruitier de leurs droits démembrés respectifs avec répartition du prix de vente entre les intéressés, l'opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés.
Ces règles s'appliquent aux usufruits actuels.
Or, comme le souligne le sénateur Claude Malhuret il est fréquent qu’un bien immobilier soit grevé d’un usufruit successif. Il en va notamment ainsi dans trois hypothèses.
D’abord , lorsqu’une personne fait donation de la nue-propriété d’un immeuble à un enfant, en s’en réservant l’usufruit, et en stipulant une réversion d’usufruit au profit de son conjoint.
Ensuite , lorsqu’une personne fait donation de la nue-propriété d’un immeuble à un enfant, lequel enfant fait à son tour donation de la nue-propriété reçue en se réservant l’usufruit successif.
Enfin , lorsque le défunt laisse pour lui succéder son conjoint en usufruit et ses enfants en nue-propriété alors que l’actif successoral comprend des biens dont il était nu-propriétaire puisque grevés de l’usufruit d’une autre personne, généralement l’un de ses parents.
Le sénateur a demandé le 28 juillet dernier (question renouvellée le 27 janvier 2023) au Gouvernement :
- si cette opération était, pour l’usufruitier successif, un fait générateur de l’impôt de plus-values immobilières des particuliers et des prélèvements sociaux ;
- en cas de réponse positive, comment déterminer la valeur d’acquisition de ce droit et le point de départ du délai de détention pour le calcul de la plus-value ;
- si l'usufruitier successif pouvait déclarer (Art. 150 VB-I du CGI), que la valeur d’acquisition est une fraction de la valeur vénale de l’immeuble au moment de la naissance de son droit.
Affaire à suivre...