La Cour administrative d’appel de Paris vient de rappeler que si le versement d’une indemnité d’éviction avait pour but d’augmenter le revenu tiré d’un l’immeuble elle devait être déductible des revenus fonciers chez le bailleur.
En application des dispositions de l’article 13-1 du CGI, l’indemnité d’éviction versée par le propriétaire est admise en déduction des recettes brutes lorsqu’elle est considérée comme une charge engagée en vue de la perception du revenu . Il en est ainsi, notamment, lorsque la somme versée au locataire sortant a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer immédiatement dans de meilleures conditions.
Exemple : L’indemnité d’éviction qui a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer dans de meilleures conditions, c’est-à-dire d’entraîner une augmentation du revenu tiré de l’immeuble, est déductible des revenus fonciers. Le caractère déductible de l’indemnité d’éviction n’est plus conditionné par le caractère déductible des travaux dont l’éviction est le préalable (CE, arrêt du 8 juillet 2005, n° 253291).
En revanche , l’indemnité d’éviction n’est pas admise en déduction lorsqu’elle présente le caractère d’une dépense personnelle ou d’une dépense engagée en vue de la réalisation d’un gain en capital.
Tel est le cas de l’indemnité versée par le propriétaire en vue de reprendre les locaux donnés en location pour :
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son usage personnel ;
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les vendre libres de toute location (CE, arrêt du 25 janvier 1967 n° 66560 RO p.21) ;
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en permettre la démolition (CE, arrêts du 21 février 1944 n°s 69684 et 71374, RO p,55) ;
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transformer des locaux commerciaux en logements (CE, arrêt du 12 février 1969, n° 72918).
Rappel des faits :
La SCI D avait consenti à la SAS C qui exploite un fonds de commerce de prêt-à-porter la location de locaux commerciaux, rue Saint Honoré à Paris, par bail en date du 27 janvier 2005. Les parties avaient convenu amiablement de la résiliation de ce bail le 5 janvier 2006 moyennant le versement à la SAS C d’une indemnité fixée provisoirement à 300 000 € puis définitivement à 500 000 €.
La SCI avait fait l’objet d’un contrôle sur pièces à l’issue duquel l’administration avait rejeté pour l’exercice 2007 la déduction de charges résultant de l’indemnité d’éviction versée à une SAS locataire.
L’administration avait remis en cause la déduction d’une somme inscrite en charge par la SCI à raison du versement de l’indemnité d’éviction « aux motifs que la résiliation du bail était intervenue à l’initiative de la SAS C laquelle rencontrait des difficultés financières et qu’il existait des liens étroits entre les deux sociétés toutes deux dirigées par la même personne ».
Le Tribunal administratif de Paris ayant rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles elle a été assujettie, l’associée gérante de la SCI a fait appel de la décision.
Au cas particulier, la Cour d’Appel a accueilli les prétentions de la requérante.
La Cour rappelle que
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le caractère conventionnel de la résiliation du bail n’implique pas en lui-même que le locataire , en dépit de ses difficultés financières et de la circonstance qu’elle entretenait des liens étroits avec le bailleur, n’aurait subi aucun préjudice alors que du fait de la résiliation elle a perdu des éléments de son actif incorporel et particulièrement son droit au renouvellement du bail
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que les locaux litigieux ont été reloués à une autre société moyennant un loyer près de deux fois supérieur à celui précédemment acquitté par la précédent locataire ;
Dès lors, le versement de l’indemnité litigieuse par la SCI D à la SAS C ayant eu pour but d’augmenter le revenu tiré de l’immeuble, cette somme pouvait être déduite des résultats imposables de la société par application des dispositions précitées de l’article 13-1 du CGI.