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Modalités d'évaluation des immeubles transmis à titre gratuit

Droits de mutation

Article de la rédaction du 20 septembre 2004

En matière de droit de mutation, les biens sont évalués tels qu’ils sont transmis selon leur état à la date de la mutation puis les droits sont liquidés sur la part nette des biens reçue par chaque bénéficiaire de la transmission. Par trois arrêts récents, la Cour de cassation a précisé les modalités d’évaluation des immeubles transmis à titre gratuit.

La valeur vénale d’un immeuble transmis à titre gratuit s’apprécie compte tenu notamment de son état d’occupation au moment de la transmission.

a) Pour les donations, il n’est plus tenu compte que de l’éventuelle occupation de l’immeuble par un locataire.

Un arrêt du 12 mai 2004 a précisé que, sous l’empire des textes antérieurs à l’entrée en vigueur des dispositions de l’article 17 de la loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998, l’occupation d’un bien, fût-ce par l’usufruitier, devait être retenue comme un élément affectant la valeur de l’immeuble faisant l’objet d’une donation.

Les nouvelles dispositions, adoptées postérieurement à la donation de l’espèce (réalisée par un acte en date du 11 juin 1990), et codifiées notamment à l’article 761 du C.G.I., conduisent désormais à évaluer comme libre de toute occupation le bien dont le propriétaire a l’usage à la date de la donation.

b) Pour les mutations consécutives à un décès, en revanche, il est également tenu compte de l’éventuelle occupation de l’immeuble, au jour du décès, par le conjoint survivant ou l’un des enfants.

Par un arrêt du 11 février 2003, la Cour de cassation a considéré qu’un immeuble ne pouvait pas être considéré comme occupé lorsque son propriétaire y demeurait seul au moment de son décès. Il doit donc être évalué comme libre de toute occupation. La situation est différente lorsqu’un immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt est, à la même date, également occupé à titre de résidence principale par son conjoint survivant ou par l’un au moins de leurs enfants mineurs ou majeurs protégés (cf. article 764 bis du C.G.I.).

2. La valeur vénale d’un immeuble transmis à titre gratuit s’apprécie sans tenir compte de l’éventuelle indivision née de la transmission

Par un arrêt du 28 janvier 2003, la Cour de cassation a considéré que pour l’assiette des droits de mutation à titre gratuit, l’évaluation de la nue-propriété indivise d’un immeuble dont les parents ont fait donation-partage à leurs deux enfants est effectuée par application du barème de l’article 762 ancien, actuellement 669, du code général des impôts à la valeur en toute propriété du bien. Pour l’appréciation de cette dernière, le caractère indivis de la pleine propriété existant préalablement à la mutation à titre gratuit doit être pris en compte par le choix de termes de comparaison afférents à des biens eux-mêmes indivis (cessions récentes de biens communs à des époux, par exemple).

En revanche, la situation indivise des donataires résultant de l’acte de donation est sans incidence sur la valeur vénale de la nue-propriété transmise.

Dès lors, en procédant à l’évaluation au moyen de termes de comparaison portant sur des biens indivis puis en appliquant à la valeur en toute propriété le barème qui permet de fixer les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété, l’administration a correctement apprécié les caractéristiques du bien à évaluer.

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