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Les investissements locatifs Robien et Besson à l'épreuve du maintien de l'avantage fiscal en cas de démembrement de propriété

Article de la rédaction du 15 septembre 2016

Crédit photo :fotomek - stock.adobe.com

Dans le cadre du dispositif Besson-ancien le démembrement de propriété du logement ou des parts ne fait pas obstacle à l’application de l’amortissement Besson lorsqu’il est antérieur à l’engagement de location du logement ou de conservation des parts.

Dans cette hypothèse, seul l’usufruitier peut bénéficier de la déduction.

  • En revanche, lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble ou des parts sociales intervient après la date de la prise de l’engagement de location, l’avantage fiscal est en principe remis en cause. L’administration aménage cependant cette remise en cause, en cas de démembrement du droit de propriété du logement pendant la période couverte par l’engagement de location.

Il convient, en effet, de distinguer selon que le propriétaire, personne physique ou morale, cède :

  • la nue-propriété de l’immeuble : sous réserve qu’il continue à respecter son engagement de location, le propriétaire devenu usufruitier peut continuer à bénéficier de la déduction forfaitaire majorée. Il en est ainsi en cas de donation avec réserve d’usufruit ;

  • l’usufruit de l’immeuble : le transfert de l’usufruit constitue un cas de non respect de l’engagement de location. L’avantage fiscal dont a bénéficié le propriétaire est remis en cause.

En revanche la réduction Robien ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré.

De même, la déduction au titre de l’amortissement Robien n’est pas applicable aux revenus des parts de sociétés non soumises à l’IS (SCI) dont le droit de propriété est démembré.

Par ailleurs, lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble ou des parts sociales intervient après la date de souscription de l’engagement de location et avant son expiration, l’avantage fiscal est en principe remis en cause.

Toutefois, lorsque le démembrement du droit de propriété de l’immeuble ou des droits sociaux placés sous le régime de la déduction Robien résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant titulaire de l’usufruit peut demander la reprise à son profit du régime de déduction au titre de l’amortissement pour la période restant à courir à la date du décès. Ces dispositions sont également applicables aux partenaires liés par un pacte civil de solidarité soumis à une imposition commune.

Le député des Bouches-du-Rhône Bernard Deflesselles a demandé au gouvernement si la tolérance qui s’applique au Besson-ancien en cas de démembrement de propriété pouvait s’appliquer également à l’amortissement prévu dans le cadre de la loi «De Robien Neuf» qui reprend l’économie générale de la précédente loi et qui renforce le dispositif d’encouragement à l’investissement locatif.

Le Gouvernement vient de répondre négativement.

«Il résulte de l’économie même de ces dispositifs que la mesure de tempérament faisant exception à la remise en cause de l’avantage fiscal en cas de cession de la nue-propriété applicable dans le dispositif « Besson ancien » ne peut être transposée aux dispositifs reposant sur un mécanisme d’amortissement tels que « Besson neuf » ou « Robien neuf », qui supposent de conserver la pleine propriété des biens amortissables pendant la période couverte par l’engagement de location.

En effet, l’avantage fiscal « Besson ancien » ne s’appliquant qu’au seul bénéficiaire du revenu brut foncier, plein propriétaire ou usufruitier, la cession de la nue-propriété pendant la période couverte par l’engagement de location n’entraîne de facto pas de modification de la situation du bénéficiaire de l’avantage fiscal.»

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