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Suppression de la déductibilité du revenu global des dépenses de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires

Impôt sur le revenu

Article de la rédaction du 1er septembre 2017

Bercy vient de commenter la suppression de la déductibilité du revenu global des dépenses de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires opérée par l’article 32 de la LF pour 2017.

En principe, les dépenses consacrées par un propriétaire à la conservation d’un immeuble sont susceptibles d’être déduites des revenus fonciers qu’il déclare au titre de l’impôt sur le revenu, lorsqu’il relève du régime réel d’imposition.

Dans le cas d’un démembrement de droits, même s’il ne perçoit pas lui-même de revenus tirés de la location du bien, le nu-propriétaire est autorisé à procéder à la déduction des dépenses sur les revenus fonciers qu’il déclare par ailleurs, ou, en cas contraire, à constater un déficit foncier. Cette déduction n’est possible que si l’usufruitier loue effectivement le bien et qu’il en perçoit des revenus imposables à l’impôt sur le revenu au titre de revenus fonciers.

En cas de déficit foncier (pour des dépenses autres que les intérêts d’emprunts), celui-ci s’impute, dans les conditions de droit commun prévues à l’article 156-I-3° du CGI, sur le revenu global du nu-propriétaire, au titre de l’impôt sur le revenu, dans la limite annuelle de 10 700 €. L’éventuel excédent, non imputé en raison de ce plafond, peut l’être au cours des dix années suivantes (sous la limite toujours de 10 700 € par an).

Dans le cas où le revenu global du nu-propriétaire ne peut absorber le déficit foncier, l’excédent est reporté sur le revenu global des six années suivantes. Toutefois, l’immeuble doit alors être loué pendant au moins trois ans suivant l’année de l’imputation du déficit.

Dans le cas de dépenses supportées par le nu-propriétaire pour réaliser de grosses réparations, l’article 156-II-2°quater du CGI prévoit toutefois un dispositif spécifique de déduction de charges.

En vertu de ce régime dérogatoire, les dépenses de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires d’immeubles bâtis (en vertu de l’article 605 du code civil) peuvent être déduites du revenu net global. Le démembrement de propriété doit résulter d’une succession ou d’une donation entre vifs.

Ce régime dérogatoire de déduction de charges du revenu global d’imposition est choisi sur option irrévocable du contribuable, qui renonce dès lors à la prise en compte des dépenses supportées pour l’évaluation de ses charges foncières.

Le nu-propriétaire peut déduire les dépenses liées à ces grosses réparations, d*ans la limite de 25 000 € par an*. Lorsqu’elles excèdent ce montant, le nu-propriétaire peut imputer la fraction excédentaire sur dix ans, toujours dans la même limite de 25 000 € par an.

Toutefois, ce dispositif ne permet pas de constater un déficit global. Ainsi, les déductions ne sont admises que dans la limite du montant du revenu global de l’année de leur imputation

L’article 32 supprime ce régime de déduction du revenu global des dépenses de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires prévu à l’article 156-II-2°quater du CGI.

«Le Gouvernement justifie cette mesure par le fait que le dispositif actuel introduirait une différence injustifiée entre les propriétaires. En effet, le nu-propriétaire peut déduire de son revenu global les dépenses afférentes à de grosses réparations réalisées sur le bien dont les droits sont démembrés, que celui-ci soit ou non loué, tandis que le contribuable qui a la pleine propriété de son immeuble ne peut déduire les dépenses liées à la conservation de son bien que lorsque celui-ci est loué.»

La suppression de cette déduction de charges s’applique pour les dépenses supportées dès 2017, à l’exception de celles pour lesquelles un devis aurait été accepté et un acompte versé par le contribuable au plus tard le 31 décembre 2016.

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