Dans un arrêt du 27 juin 2000 la cour administrative d’appel de Bordeaux a estimé que la plus-value retirée de la vente d’un terrain construit, réalisée plus de deux ans après l’acquisition du terrain nu, relève du régime des plus-values à long terme alors même que la construction a été édifiée moins de deux ans avant la date de cession.
Cette décision infirme la doctrine administrative selon laquelle, en cas de cession d’un immeuble édifié sur un terrain dont le cédant était antérieurement propriétaire, le délai de détention de la partie du terrain qui constitue une dépendance immédiate et nécessaire de la construction se décompte à partir de la date du début des travaux de construction, dès lors que cette partie du terrain est considérée comme l’accessoire de la construction.
L’administration a décidé de se rallier à cette position. La présente instruction a pour objet de préciser les nouvelles modalités de détermination de la plus-value à appliquer dans une telle hypothèse.
Les profits de construction réalisés à titre occasionnel par les particuliers sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le régime d’imposition des plus-values immobilières prévu aux articles 150 A et suivants du CGI (voir DB 8 M 111, n°s 13 et suivants, édition à jour au 1er décembre 1995).
Conformément à l’article 150 H du code précité, la plus-value imposable est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien, majoré le cas échéant des diverses dépenses dont la prise en compte est autorisée par la loi. Lorsque la plus-value est réalisée plus de deux ans après l’acquisition du bien, le deuxième terme de cette différence est révisé par application d’un coefficient d’érosion monétaire (CGI, article 150 K) et un abattement de 5% par année de détention au-delà de la deuxième est pratiqué sur le montant de la plus-value (CGI, article 150 H).
Selon la doctrine administrative exposée dans la documentation de base 8 M 221, n° 25 (édition à jour au 1er décembre 1995), lorsque la construction est édifiée sur un terrain dont le cédant était antérieurement propriétaire, ce terrain est considéré comme l’accessoire de la construction. Cette règle est cependant limitée au terrain qui constitue une dépendance immédiate et nécessaire de la construction.
Dans une telle hypothèse, en cas de vente ultérieure de l’immeuble, l’administration considérait que la durée de détention du terrain qui constitue une dépendance immédiate et nécessaire de la construction doit être décomptée à partir de la date du début d’exécution des travaux de construction. Le prix d’acquisition à retenir est constitué par le coût des travaux de construction et le prix d’acquisition du terrain ou, si le terrain a été acquis depuis plus de vingt-deux ans à la date de la vente de la construction, sa valeur vénale à la date du début d’exécution des travaux de construction.
L’arrêt de la Cour administrative d’appel de Bordeaux du 27 juin 2000 (n° 97 BX 00606, CAUJOLLE) infirme cette doctrine en retenant, pour la détermination de la plus-value afférente à la cession du terrain, la date d’acquisition de ce terrain indépendamment de la date à laquelle la construction a été édifiée.
La présente instruction a pour objet de préciser les nouvelles modalités de détermination de la plus-value en cas de cession d’une construction édifiée sur un terrain dont le cédant était antérieurement propriétaire.
Ces nouvelles règles sont applicables à compter de la publication de la présente instruction ainsi qu’aux litiges en cours.