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Plus-value immobilière et construction occasionnelle : la TLE participe du coût de la construction

Article de la rédaction du 3 août 2020

Crédit photo : oatawa - stock.adobe.com

Pour la détermination de l’impôt sur la plus-value immobilière à l’occasion de la vente d’un immeuble construit par le cédant sur un terrain lui appartenant euros, la TLE peut être prise en compte dans le coût d’acquisition.

Rappelons que postérieurement à l’achèvement de l’immeuble, l’article 150 VB-II-4° du CGI prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration (Travaux réalisés après l’achèvement), supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu.

Par ailleurs, en cas de construction par le cédant sur un terrain dont il était antérieurement propriétaire (Travaux réalisés avant l’achèvement), le prix d’acquisition à retenir est constitué, outre le prix d’acquisition du terrain, par le coût des travaux de construction, d’une part.

Ces travaux s’entendent notamment des frais d’architecte, des taxes et participations liées à la construction, et des factures et mémoires des entrepreneurs de tous les corps d’état. Il est précisé que si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s’entendent du prix d’achat des matériaux pour la construction, et le cas échéant, du coût de la main d’œuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes). En revanche, le travail personnellement effectué par le contribuable n’est pas pris en compte.

Rappel des faits :

La SCI A, dont M. C détient 50 % des parts, est soumise au régime d’imposition prévu à l’article 8 du CGI. À la suite d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2013, l’administration a remis en cause les modalités de calcul de la plus-value de cession réalisée par cette société sur la vente, le 22 mai 2012, d’un bâtiment et a mis en oeuvre la procédure de taxation d’office.

  1. C a demandé au TA de Toulouse de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’IR et de contributions sociales auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2012.

Par un jugement n° 1602708 du 27 mars 2018, le TA de Toulouse a déchargé M. C des pénalités pour manquement délibéré et a rejeté le surplus de la requête.

  1. C a demandé à la cour de réformer le jugement du TA de Toulouse.

Le calcul de la plus-value posait plusieurs problèmes et notamment de celle de la prise en compte de la TLE et du forfait de 7,5%.

La Cour rappelle que la TLE ne présente pas le caractère d’une dépense de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportée par le vendeur et réalisée par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.

« Par suite, elle n’est pas au nombre des dépenses prises en compte au titre de l’acquisition de l’immeuble au sens des dispositions précitées de l’article 150 VB du code général des impôts. »

Autrement dit, la TLE ne peut être prise en compte en majoration du prix d’acquisition en cas de travaux réalisés après l’achèvement.

Mais dans le cadre de travaux réalisés avant l’achèvement (Construction occasionnelle), la Cour semble en tenir compte puisqu’elle précise au cas particulier :

« …​la taxe locale d’équipement est établie sur la construction, la reconstruction et l’agrandissement des bâtiments de toute nature. Par suite, elle est au nombre des taxes liées à la construction au sens de la doctrine susrappelée, de sorte que M. C est fondé à s’en prévaloir. »

Cette réponse devrait également s’appliquer à la taxe d’aménagement qui a remplacé la TLE en 2012.

S’agissant des frais d’acquisition à titre onéreux couverts par la majoration forfaitaire de 7,5 %, la Cour rappelle que dans l’hypothèse de la cession d’un bien construit par le cédant sur un terrain acquis précédemment (Construction occasionnelle), le forfait de 7,5 % n’a pour assiette que le prix d’acquisition du terrain.

Source : Cour administrative d’appel de Bordeaux, 7e chambre, 29 juillet 2020, n° 18BX02115

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