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Plus-value immobilière et nu-propriétaire : le Sénat corrige une bizarrerie fiscale

Article de la rédaction du 29 novembre 2009

Lors de la séance publique de discussion du PLF pour 2010 du 24 novembre dernier plusieurs modifications ont été apportées au texte dont le Sénat était saisi.

L’une d’elles a permis de corriger une «bizarrerie fiscale» conduisant, dans le cadre du régime des plus-values immobilières à traiter plus durement l’indivisaire nu-propriétaire que l’indivisaire plein propriétaire.

L’article 150-U-II-6 du CGI prévoit que sont exonérés de plus-values, les immeubles, les parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 €.

Le seuil de 15.000 € s’apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l’immeuble ou de la partie d’immeuble.

Dans ses premiers commentaires, l’administration a indiqué qu' « en cas de cession de l’usufruit ou de la nue‑propriété d’un bien » il y a lieu « de déterminer sa valeur en pleine propriété pour apprécier si le seuil est ou non dépassé. […​] En revanche, en cas de cession d’un bien détenu en indivision, le seuil de 15.000 € s’apprécie au regard de chaque quote‑part indivise d’un immeuble sans qu’il soit besoin de connaître la valeur totale du bien »(BOI, 8 M‑1‑04, fiche n°2, §66 et §67).

Ultérieurement, l’administration a indiqué que « la circonstance que l’une des quotes‑parts indivises soit démembrée est sans incidence sur l’application de ces dispositions »(BOI, 8 M‑1‑05, §16).

Autrement dit, en cas de cession d’une quote‑part indivise démembrée, l’administration considère pour l’appréciation du seuil de 15.000 € qu’il y a également lieu de retenir la valeur en pleine propriété de la quote‑part indivise.

A l’appui de cette précision, l’administration fournit (RM Le Nay n°7879, JO AN Q 17 juin 2008, p. 5149) l’exemple suivant :

Un bien dont la propriété est démembrée est cédé en 2005 pour un montant de 35.000 €. La nue‑propriété, évaluée à 20.000 €, est détenue en indivision par deux personnes : A pour 30 % et B pour 70 %_. Dans ce cas, l’usufruitier et les détenteurs de chacune des quotes‑parts indivises de la nue‑propriété ne pourront bénéficier de l’exonération tenant au montant de la cession, quand bien même la part du prix correspondant à leur droit serait inférieure à 15.000 €, et ce quel que soit le nombre de titulaires indivisaires d’un droit démembré. Or, comme le souligne M. Alain Lambert, cette interprétation conduit l’administration fiscale à traiter plus sévèrement l’indivisaire nu‑propriétaire que l’indivisaire plein propriétaire.

Afin de remédier à cette situation, M. Lambert a déposé un amendement (N° I-290 rect.) ayant pour but de corriger cette interprétation qui va au‑delà de la loi.

Dans le cadre des discussions parlementaires du 24 novembre 2009, M. Philippe Marini (Rapporteur général de la commission des finances) a indiqué que «la préoccupation exprimée paraît légitime : il n’y a pas de raison, semble-t-il, de traiter différemment l’indivisaire nu-propriétaire et l’indivisaire plein propriétaire. Il serait important que l’on puisse déterminer de manière certaine la doctrine de l’administration fiscale en la matière, ce qui est, à mon sens, l’objet essentiel de cet amendement.»

Suite a l’avis favorable donné par le gouvernement (M. E. Woerth, min. du Budget), la commission des finances du Sénat, a fait droit à la demande de M. Lambert et adopté l’amendement I-290 rect.

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