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Plus-value immobilière : l'exonération «résidence principale» à l'épreuve de la copropriété

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 11 novembre 2014

Crédit photo : comzeal - stock.adobe.com

La Cour administrative d’Appel de Paris vient de rendre une décision relativement à l’exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale en cas de cession de lot de copropriété.

Conformément aux dispositions de l’article 150 U-II-1° du CGI, les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées d’impôt sur le revenu et, par suite, de prélèvements sociaux.

Sont considérés comme résidences principales au sens de l’article 150 U-II-1° du CGI, les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. En outre, il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. A cet égard, une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que celui-ci ait lle caractère d’une résidence principale susceptible d’ouvrir droit à l’exonération à ce titre. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence. Par ailleurs, le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession. Ces conditions excluent les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette affectation au moment de la vente. Par suite, l’exonération ne s’applique notamment pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ou sont devenus vacants.

Au cas particulier, Mme. G, épouse B, a vendu le 7 juillet 2005 à M. F et à Mlle. D des biens immobiliers situés 64 rue Georges Lardennois, dans le 19ème arrondissement de Paris, décrits par l’acte de vente comme trois appartements F 3, dont un au rez-de-chaussée, constituant trois lots du bâtiment B d’une copropriété. Mme G a également vendu le même jour à la SCI 64 rue Georges Lardennois un bien immobilier constituant le lot n° 1 de cette copropriété, décrit par l’acte de vente comme un appartements F 3 au rez-de-jardin.

L’administration a estimé que la plus-value de cession de ce lot n° 1 ne pouvait bénéficier du régime d’exonération prévu par l’article 150 U-II-1° CGI.

Déboutée en instance Mme G a fait appel de la décision Tribunal administratif de Paris du 27 décembre 2013.

La Cour administrative d’Appel de Paris vient de rejeter la requête de l’appelante.

La Cour fait valoir que la circonstance que le lot n° 1 constitue à la date de la cession un lot distinct des trois autres lots d’une même copropriété fait présumer qu’en raison de son agencement, il était normalement destiné à une utilisation distincte de celle du reste des lots de la même copropriété.

La Cour souligne par ailleurs :

  • que ce lot 1 était occupé avant sa cession par la soeur de la cédante ;

  • que la déclaration d’intention d’aliéner datée du 23 février 2005 produite par la requérante ne mentionne pas l’existence de ce lot ;

  • que les plans produits en appel ne sont pas ceux annexés à l’acte de vente relatif à ce lot ;

  • que l’annonce diffusée par une agence immobilière présentant l’immeuble vendu par la requérante comme une " maison sur plusieurs niveaux reliés par un ascenseur " ne contredit pas sérieusement la présomption née du règlement de copropriété ;

La Cour a déduit de son instruction que ce lot 1 ne faisait pas partie de la résidence principale de Mme G et que par suite, la plus-value ne pouvait être exonérée sur le fondement de l’article 150-U-II-1° du CGI.

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