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Plus-value immobilière : l'exonération «résidence principale» implique la production d'éléments probants

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 22 décembre 2018

La juridiction administrative vient de rendre une nouvelle décision concernant les conditions d’application de l’exonération résidence principale (Art. 150-U-II-1° du CGI) au titre d’une plus-value immobilière réalisée.

Rappel des faits

M D a acquis le 7 octobre 2010 pour un prix de 60000 € un bâtiment à usage de grange et d’écurie pour lequel il a obtenu un permis de construire en vue de le rénover et de le transformer en maison d’habitation. Ce bien a été cédé le 27 mars 2013 pour un prix de 320000 €. Il a bénéficié de l’exonération d’imposition sur la plus-value au titre de la résidence principale que l’administration fiscale a remise en cause. M. D a de ce fait été assujetti à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales, assorties de pénalités. Il relève appel du jugement par lequel le TA de Grenoble a rejeté sa demande tendant à la décharge de ces impositions et des pénalités.

Sont considérés comme résidences principales les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.

Il ressort de la doctrine BOFIP que la résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt.

En outre, il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. A cet égard, une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que celui-ci ait lle caractère d’une résidence principale susceptible d’ouvrir droit à l’exonération à ce titre.

Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence.

Pour rejeter la requête de M.D et conclure au fait que le bien ne constituait pas la résidence principale du cédant, la Cour a utilisé la méthode du faisceau d’indices.

Ainsi elle fait valoir :

  • que l’administration a produit une attestation du maire de la Commune selon laquelle, dans le cadre du constat d’achèvement de ces travaux, il a constaté, le 20 septembre 2011, l’absence totale de réalisation à l’intérieur du bâtiment et, le 23 novembre 2012, l’achèvement presque complet des travaux mais l’absence de tout meuble dans la maison d’habitation.

  • que le 23 octobre 2012, le maire de la commune a délivré à M. D un permis de construire modificatif pour création et modification d’ouvertures, le mentionnant comme demeurant à d’autres adresses au cours des années 2011, 2012 et 2013

  • que l’administration produit également divers actes de donation ou cession réalisés entre le 6 janvier 2011 et le 2 novembre 2012, mentionnant une adresse de M. D dans une autre commune.

  • que M.D ne produit aucune facture traduisant une consommation d’eau ou électricité usuelle pour une maison d’habitation

  • que le contrat d’assurance multirisque dont M. D se prévaut a été souscrit moins de deux mois avant la mise en vente de la maison, à une date où le maire de la commune a constaté que la maison était vide de meubles, et alors qu’il soutient y résider depuis 2011.

Dans ces conditions, la Cour vient de juger que c’est à bon droit que les services fiscaux ont remis en cause l’exonération d’imposition sur la plus-value dont il avait bénéficié lors de la cession.

La Cour en a également profité pour rappeler que les dépenses de matériaux supportées directement par le contribuable ne peuvent pas venir en majoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière des particuliers (au titre des travaux réalisés après l’achèvement).

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