L'actualité fiscale en continu
FiscalOnline
Fiscalité du patrimoine
Fiscalité des entreprises
Transmission d’entreprises
Fiscalité internationale
E-fiscalité et Innovation
Fiscalité écologique
Outils fiscaux
On en parle
>Sources

Plus-value immobilières : quid du taux d'imposition quand le cédant est une société de personnes détenue par un non-résident

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 14 décembre 2021

Crédit photo : naowarat - stock.adobe.com

La juridiction administration rappelle s’agissant des plus-values immobilières des non résidents, que le taux de 19% n’est susceptible de s’appliquer qu’aux personnes physiques, aux associés personnes physiques de sociétés de personnes au sens de l’article 8 du CGI, et aux porteurs de parts personnes physiques de fonds de placement immobilier.

Pour mémoire, sous réserve des conventions internationales, le prélèvement mentionné à l’article 244 bis A du CGI est applicable lorsque les cédants d’un immeuble sont notamment des sociétés de personnes dont le siège est situé en France et qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI au prorata des droits détenus par des associés qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France.

Rappel des faits :

La SCI KG, qui a pour objet l’acquisition, l’administration et la location ou autrement de tous immeubles et biens ou droits immobiliers, a, par acte notarié du 21 juillet 2017, cédé un bien immobilier situé en France.

Cette cession a donné lieu à l’acquittement d’une plus-value immobilière d’un montant de 83 625 € par ses associés, dont fait partie à hauteur de 49% la fondation SJI, domiciliée aux Pays-Bas, au taux de 33,33% en application des dispositions de l’article 244 bis A du CGI (Taux applicable à l’époque des faits).

La SCI KG a demandé au TA de Versailles de prononcer la réduction du prélèvement prévu à l’article 244 bis A du CGI au titre de l’année 2017 à hauteur de 35 486 €.

Par un jugement n° 1806656 du 7 juillet 2020, le TA de Versailles a rejeté sa demande.

La SCI KG a fait appel de la décision.

La Cour souligne que la fondation SJI, laquelle a pour objet de détenir des éléments patrimoniaux à titre de gestion, est une fondation de droit néerlandais, sous forme de STAK, dont l’intégralité des certificats est détenue par M. A…, résident fiscal français. Si la certification des titres auprès de cette entité revêt les principales caractéristiques de la fiducie en droit français, la fondation est assimilable à une société civile de portefeuille en droit français.

La Cour rappelle qu’en application de l’article 244 bis-III bis du CGI, le taux de 19% n’est susceptible de s’appliquer qu’aux personnes physiques, aux associés personnes physiques de sociétés de personnes au sens de l’article 8 du même code, et aux porteurs de parts personnes physiques de fonds de placement immobilier.

Or, au cas particulier, pour la Cour, la fondation SJI, associée personne morale de la SCI KG, qui a réalisé la plus-value,ne peut être considérée comme étant un associé personne physique d’une société de personnes et bénéficier du taux réduit, sans que la circonstance que la fondation soit fiscalement transparente aux Pays-Bas ait une incidence sur le taux applicable.

La Cour valide le fait que le taux qui devait s’appliquer était bien le taux de 33,33%.

Tip
Pour mémoire, pour les plus-values immobilières réalisées par les non-résidents depuis du 1er janvier 2015 (Art. 60 de la LFR pour 2014) le taux d’imposition des plus-values a été ramené de 33,33 % à 19 %. Sont visées, les personnes physiques, directement ou par l’intermédiaire d’une société dont les bénéfices sont imposés au nom des associés ou d’un fonds de placement immobilier (FPI) quel que soit leur lieu de résidence (France, EEE ou Etat tiers). Partant, aujourd’hui la fondation SJI serait imposée au taux de 26,5%.

a lire aussiRevenus professionnelsNeuf opérations d’achat de terrains et de revente de maisons en douze ans participent d'une activité de marchand de biensContrôle et contentieuxLocation de l'immeuble social à l’associé de SCI : l’abus de droit fiscal n'est jamais loinPlus-values immobilièresPlus-value immobilière et résidence principale : l'exonération se cache dans les détailsPlus-values immobilièresL'indemnité de rupture anticipée du marché de travaux de construction à l'épreuve de la plus-value immobilièreRevenus professionnelsPas d'opération de marchand de biens sans preuve de l'intention spéculative au moment de l’acquisitionPlus-values immobilièresQuand l’occupation à titre de résidence principale des immeubles cédés fait échec à la qualification de marchand de biens