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SCI et exonération de plus-value au titre de la résidence principale de l'associé : ne pas confondre loyer et apport en compte courant

Plus-values immobilières

Article de la rédaction du 9 janvier 2018

Le Conseil d’Etat vient de censurer un arrêt de la Cour Administrative d’appel de Marseille qui avait refusé l’exonération de plus-value au titre de l’article 150-U-II-1° du CGI au bénéfice d’une associé d’une société translucide (SCI) au motif que les apports en compte courant réalisés par ce dernier devaient être regardés comme révélant une mise à disposition à titre onéreux.

Rappel des faits

La SCI M, dont M. A. est l’unique associé et le gérant, a cédé le 4 juillet 2008 un immeuble situé à Marseille pour un prix de 1 830 000 €. M. A a estimé que la plus-value qu’il avait réalisée à cette occasion était exonérée sur le fondement du 1° du II de l’article 150 U du CGI dès lors que l’immeuble constituait sa résidence principale.

L’administration a remis en cause cette exonération au motif que le bien n’avait pas été mis à disposition de M. A. à titre gratuit et l’a assujetti à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre de l’année 2008 .

Le tribunal administratif de Marseille (Jugement du 4 novembre 2014) a fait droit à la demande de M. A tendant à la décharge de ces impositions.

La CAA de Marseille, sur appel du ministre des finances et des comptes publics a réformé le jugement.

M. A s’est pourvu en cassation.

Le Conseil d’état vient de censurer l’arrêt de la CAA de Marseille 13 octobre 2016, N° 15MA00790 .

L’associé d’une société immobilière non transparente qui relève de l’article 8 du CGI, de l’article 8 bis du CGI et de l’article 8 ter du CGI, qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d’immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met, en droit ou en fait, gratuitement à sa disposition, bénéficie, en cas de cession à titre onéreux de cet immeuble ou de cette partie d’immeuble, de l’exonération prévue en matière d’habitation principale, de la même manière que s’il en avait été lui-même propriétaire (Débats Sénat du 24 novembre 2003, JO Sénat n° 108 S CR du 25 novembre 2003).

Dans cette hypothèse, l’exonération ne porte que sur :

  • la fraction de l’immeuble occupé par l’associé à titre de résidence principale ;

  • la quote-part revenant à cet associé.

Alors que le contribuable soutenait que les versements, que l’administration lui reprochait, constituaient des apports en compte courant d’associé destinés à faire face aux remboursements mensuels par la SCI des emprunts contractés pour financer l’acquisition de l’immeuble, la CAA de Marseille avait estimé que ces apports devaient être regardés comme révélant une mise à disposition à titre onéreux pour l’appréciation de la condition de gratuité de mise à disposition d’un immeuble à titre de résidence principale.

Le Conseil d’Etat censure la décision de la CAA de Marseille :

En jugeant, sans remettre en cause la qualification d’apport en compte courant d’associé donnée par M. A à ces sommes, que de tels apports devaient être regardés comme révélant une mise à disposition à titre onéreux du bien en cause la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit»

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