Le Conseil d’Etat vient de rejeter un recours en annulation pour excès de pouvoir du décret n°2019-1426 du 20 décembre 2019 pris pour l’application de l’article 199 novovicies-X bis du CGI et relatif au plafonnement des frais et commissions des intermédiaires intervenant lors d’une acquisition de logement bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel.
Créé par la loi de finances pour 2013 afin de soutenir la construction de logements neufs sur l’ensemble du territoire national, l’article 199 novovicies du CGI a institué un dispositif d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif intermédiaire.
Initialement baptisé « Duflot » et bâti sur le modèle du dispositif « Scellier » dont il a pris la suite à compter du 1er janvier 2013 il a été rebaptisé « Pinel » pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014.
L’article 68 de la loi de finances pour 2018 a créé un paragraphe X bis à l’article 199 novovicies du CGI, afin de plafonner les frais d’intermédiation commerciale pratiqués dans le cadre de montages financiers visant à acquérir un logement ouvrant droit à la réduction d’impôt « Pinel ».
L’objectif affiché, sur le modèle du dispositif anti-abus qui avait été mis en place pour la réduction « ISF-PME », était ainsi d’éviter que certains professionnels profitent de l’assiette de cette réduction d’impôt pour pratiquer des frais de commercialisation anormalement élevés et, par voie de conséquence, captent l’avantage fiscal institué à l’article 199 novovicies du CGI.
Ainsi, le premier alinéa du paragraphe X bis prévoit que « le montant des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt » par des intermédiaires « ne peut excéder un plafond exprimé en pourcentage du prix de revient et fixé par décret ».
Dans le soucis de faciliter la mise en œuvre de ce dispositif de limitation, l’article 189 de la LF pour 2019 a précisé :
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que les frais de vente sont bien pris en compte lorsqu’ils sont internalisés par le promoteur, alors même qu’il ne recourt pas à un intermédiaire externe.
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que les frais et commissions sont ceux versés par le promoteur ou le vendeur, ainsi - que les coûts de commercialisation constatés directement par le promoteur ou le vendeur.
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que le plafonnement s’applique uniquement aux acquisitions de logements neufs ou en état futur d’achèvement pour lesquels l’acquéreur demande le bénéfice de la réduction d’impôt.
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qu’une estimation du montant de ces frais et commissions doit être communiquée à l’acquéreur lors de la signature du contrat de réservation du logement, ainsi que dans l’acte authentique, de manière à permettre la vérification effective du respect du plafond relatif aux frais et commissions par rapport au prix du vente.
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que la sanction, en cas de dépassement du plafond, pèse sur le vendeur, cosignataire de l’acte authentique.
Le décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019 a fixé ce plafond à 10 % du prix de revient (prix d’acquisition du logement augmenté du prix des travaux) du logement en question. Son entrée en vigueur était décalée 1er avril 2020.
Le Conseil Constitutionnel, saisi par le Conseil d’Etat à l’initiative de la Fédération nationale de l’immobilier et de l’Association française de l’immobilier locatif, a jugé le 15 octobre 2020, que l’encadrement des frais et commissions des intermédiaires était constitutionnel.
La fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), l’association française de l’immobilier locatif (AFIL) et le syndicat ANACOFI-Immobilier (ANACOFI-IMMO) ont demandé au Conseil d’Etat l’annulation pour excès de pouvoir du décret du 20 décembre 2019 pris pour l’application du X bis de l’article 199 novovicies-X bis du CGI et relatif au plafonnement des frais et commissions des intermédiaires intervenant lors d’une acquisition de logement bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel.
Le Conseil d’Etat vient de juger que la FNAIM, l’AFIL et l’ANACOFI-IMMO n’étaient pas fondées à demander l’annulation pour excès de pouvoir du décret qu’elles attaquent.